договора аренды и найма жилого помещения, составленные юристами портала
Любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.
Если хотите подробнее изучить сами договоры аренды и найма, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами, а договор найма – с гражданами.
Права и обязанности арендодателя
Права и обязанности арендодателя описаны в гл. 34 ГК РФ.
Обязанности арендодателя
Первая обязанность арендодателя – предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.
Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ.
Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.
При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.
Права арендодателя
Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.
В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ).
Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ)
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).
Права и обязанности наймодателя
В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.
Обязанности наймодателя
И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.
Права наймодателя
Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).
Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора.
Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст. 683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций.
Есть вопросы? – задайте их юристу портала
Заключение
Как видно, по договору найма обязанностей у наймодателя возникает больше, чем у арендодателя по договору аренды.
Здесь нужно вернуться в начало нашей статьи, чтобы увидеть причину: по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права потребителя – физического лица защищаются особо, к тому же, что речь в данном случае идет о жилье.
В договоре также могут быть предусмотрены и другие права и обязанности наймодателя и арендодателя, не указанные в Гражданском кодексе. То, что уже содержится в законодательстве, не лишним будет дополнительно прописать в договоре. Но даже если этого не сделать, в случае возникновения споров, все равно следует руководствоваться нормами права. А если в договоре содержатся положения, противоречащие законодательству, то все равно будут применены законодательные нормы.
Еще хотелось бы сказать, что в любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть наймодатель может потребовать от нанимателя исполнения своих прав, а наниматель от наймодателя – исполнения обязанностей. О правах и обязанностях нанимателя и арендатора вы можете узнать из соответствующей статьи на нашем портале.
На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья. Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
Я сдал квартиру по договору найма. В процессе проживания нанимателя в квартире появилась проблема связанная с протечкой крыши. У меня пентхаус в два этажа, где верхний подтекает. Суд признал вину Управляющей компании, но я пытаюсь за свой счет произвести ремонт внутри, что бы остановить течь. Наниматель всеми силами препятствует этому не дает свободный доступ в квартиру мастерам и ограничивает срок их пребывания в квартире для производства ремонта. Что делать?
Снимаем дом с семье. Без контракта. Хозяйка дома приходит когда ей хочется без предупреждения. Даже когда нас нет дома. Я ей сказала чтоб хотябы предупреждала. Она ответила не нравится съезжайте
Добрый день.Подскажите,проживали с семьей на съемной квартире по договору 1год,после его окончания жили еще 1,5года без продления.
Съехали и теперь хозяин требует деньги за порчу обоев и мебели по мелочи(хотя в договоре в прошлом была оплачена страховка и залоговая сумма).
Залоговую сумму не вернул
Здравствуйте. Сдаю в аренду жилой дом и земельный участок на долгий срок.
возник вопрос: кто будет оплачивать убытки, возникшие из-за погодных условий. На-р: снесло крышу или разбилось окно из-за сильного ветра? А также убытки, возникшие по истечении времени. Например, сломалась печка или прохудилась крыша?
Снимаем квартиру в двоем с детьми в дневное время квартира нагревается до 35 градусов, обязан ли арендодатель предоставить сплит систему для комфортного проживания
Добрый день.
Нормативы температуры в жилых помещениях определены в ГОСТе 30494-96.
При этом обязательства наймодателя по поддержанию определенной температуры в квартире действюущим законодательством не предусмотрены.
Вопрос об установке в квартире сплит-системы или другого оборудования должен быть решен между сторонами путем переговоров и найти отражение в соответсвюущем доп.согашении.
С нанимателем был заключен договор найма, где оговорены сроки оплаты. Один раз по просьбе нанимателя (кризис-потерял работу) срок оплаты перенесли и вот уже второй срок подходит. Расторгнуть договор можно, но как с него взыскать долги
Добрый день.
Вы можете обратиться в суд, и в случае удовлетворения Ваших исковых требований получить средства по исполнительному листу.
Но с учетом возможных сроков рассмотрения дела в суде более эффективным может быть урегулировать вопроса с нанимателем.
Арендатор оплатил за месяц, обещав жить минимум полгода. в итоге проживает 9 дней и решает съехать по своим причинам, должен ли арендодатель возмещать оставшуюся оплаченную сумму за 21 день?
Добрый день.
По инициативе нанимателя договор найма может быть расторгнут с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Также договор может быть расторгнут по соглашению сторон на условиях, оговоренных нанимателем и наймодателем.
Соответственно, если наниматель решил съехать через 9 дней, и в договоре найма не определен специальный порядок уведомления в данной ситуации, то имеет смысл заключить соглашение о расторжении договора. При этом Вы можете как вернуть сумму оплаты за оставшийся срок проживания, так и предложить другие условия.
Здравствуйте ! Возник вопрос по договору найма жилого помещения. Заключили типовой договор найма. В договоре прописано двое проживающих. Два раза за весь месяц приходил гости и ночевал. Является ли это нарушением со стороны арендателей? Имеют ли право арендатели приглашать иногда гостей в съемное жилье? Итог-жильцы вынуждены съехать через месяц, так как условия не устраивают, а арендодатель настаивает на нарушениях со стороны арендателей. Хотелось бы дело довести до суда. Так как было потрачены средства на комиссионное вознаграждение риэлторов и переезды.
Добрый день.
Нахождение в квартире временных жильцов регламентировано ст. 680 ГК РФ.
В соответствии с данной статьей наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Таким образом, право приглашать в квартиру временных жильцов у нанимателя есть, но при этом должно быть выполнено условие об уведомлении наймодателя.
При этом следует обратить внимание, что положения указанной статьи не применяются к договору, заключенному на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Соответственно, в Вашем случае следует еще раз проанализировать положения заключенного договора, учитывая его срок. Возможно, стоит заключить новый договор, описав ситуацию с временными жильцами более прозрачно для обеих сторон.
В свою очередь, можем предложить Вам услуги Портала арендодателя по разработке индивидуального проекта договора найма с учетом Ваших пожеланий.
тестовый вопрос
я снимаю жилье для семейного проживания! Должен ли наймодатель делать нам временную регистрацию по месту жительства, т.е в этой квартире! И еще! Где можно прочитать об обязанностях наймодатель и нанимателя подробно! Про оплаты своевременные понятно и безоговорочно выполняется! Просто тетя постоянно что то выдумывает! То ей нужно три тысячи залога, которые после окончания договора она вернет, то оплатить ранье на пять дней. Вот и думаю, как ее проучить! Чтоб оставила нас в покое до окончания договора,.)))
Добрый день.
Обязанность граждан регистрироваться по месту пребывания закреплена в законом Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 “”О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения , выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации””.
Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.06.1995
№ 713.
Данные правила определяют в т.ч. сроки, в которые граждане обязаны зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае непредставления гражданином в орган регистрационного учета для регистрации по месту пребывания или по месту жительства заявления по установленной форме и иных документов в срок, установленный законодательством Российской Федерации, наниматель (собственник) жилого помещения, в котором проживает гражданин, по истечении установленного законодательством Российской Федерации срока уведомляет в течение 3 рабочих дней орган регистрационного учета о проживании гражданина в указанном жилом помещении по форме согласно приложению (п. 35 Правил).
Права и обязанности сторон (в т.ч. порядок оплаты, предоставление залога) определяются в договоре найма. Требования наймодателя не определенные договором и законом наниматель в праве не выполнять.