Я не хочу заниматься квартирой/налогами
В нашу “Правильную Аренду” все чаще обращаются за консультацией со следующими запросами:
- Я хочу сдать квартиру, но не могу заниматься этим – поскольку нахожусь в длительной командировке или постоянно проживаю за рубежом. Как организовать сдачу?
- Я хочу сдать квартиру легально, но не хочу сам возиться с налогами. Как “Правильная Аренда” может помочь?
- У квартиры несколько совладельцев. Можно ли избежать необходимости их присутствия на всех этапах сдачи квартиры?
- У меня есть ИП, и я хочу сдать квартиру своих родственников/знакомых, при этом платя налоги по ставке для ИП, а не НДФЛ. Возможно ли это?
- Я хочу сдавать квартиру с уплатой минимальных налогов, но при этом не хочу связываться с регистрацией ИП. Возможно ли это?
Мы готовы проконсультировать Вас и разобрать Вашу персональную ситуацию, поскольку рекомендации зависят и от Ваших возможностей по управлению квартиры, и Вашего «налогового опыта», и стоимости аренды.
Разберем наиболее реалистичные и при этом легальные варианты. Но при этом будем честны – с каждым из вариантов связаны и определенные трудности, и определенные риски.
Сразу скажем про один универсальный минус: квартиру юридически может сдавать невладелец, действуя на основании доверенности. Однако потенциального арендатора это может «напугать», т.к. эпизоды, когда одна квартира сдается одновременно несколькими агентами/доверенными и разным людям еще иногда, к сожалению, встречаются. Возможно, в некоторых случаях налоговой имеет смысл оформить доверенность только для представительства в налоговой, а вот договор с нанимателем/арендатором подписывать владельцу лично.
Случай 1. У квартиры несколько владельцев, но их присутствие на всех этапах сдачи затруднительно.
В этом все достаточно просто. Для того, чтобы квартиру мог сдавать кто-то один из владельцев, достаточно простого письменного согласия (не заверенного нотариально и даже не доверенности) остальных совладельцев на заключение арендных договоров и ведение дел тем из совладельцев, кто реально может этими вопросами заниматься.
Чтобы у арендаторов меньше возникало вопросов, лучше снабдить, помимо разрешения, его сканами главного разворота паспортов всех остальных владельцев.
Если же вопросами аренды занимается не один из владельцев, а кто-то другой, то простого согласия будет недостаточно. Потребуется доверенность. (образец доверенности можно найти в нашем Магазине договоров). Нотариального ее оформления по закону также не требуется, но многим арендаторам спокойнее, если эта доверенность будет оформлена у нотариуса. Учтите: как правило, нотариус правит тот проект доверенности, с которым к нему приходит клиент – поэтому его нужно иметь с собой в электронном виде (например, на флэшке). И конечно если доверенность дают несколько совладельцев, то все они должны быть на приеме у нотариуса.
Помимо скана паспорта владельца (владельцев), необходимо приложить к доверенности копию Свидетельства о праве собственности, если права собственности оформлялись до 15 июля 2016 года. Если права оформлялись позже, то достаточно выписки из реестра ЕГРН.
В случае .если у сдаваемого объекта собственников несколько, а делами аренды занимается не кто-то из числа собственников, а другое лицо, то тут необходимо или сначала согласие от остальных на одного, который выписывает уже доверенность, или же доверенность оформляется многосторонняя и подписывается каждым из собственников.
Если и собственники, и тот, кто занимается сдачей – физические лица, вопрос уплаты налогов во всех вышеуказанных случаях достаточно прост. В согласии и/или в доверенности указывается, на кого возлагается уплата налогов (НДФЛ) и он сдает декларацию по НДФЛ и потом его уплачивает.
Если же есть желание, чтобы квартира сдавалась от лица ИП, то советуем вам заказать у нас консультацию и описать свою ситуацию, потому что решений может быть много и для каждого случая подходит какое-то одно. Рекомендуем не торопиться и не решать, на кого оформлять ИП до того, как вы проконсультируетесь с нами, чтобы потом не выяснилось, что в вашем случае придется уплачивать и 6% с доходов, как ИП на УСН, и 13% НДФЛ с доходов собственника недвижимости, удерживаемых ИП в качестве налогового агента, или же придуманная вами “хитрая схема” будет расценена налоговой службой как уход от налогов.
Случай 2. Вы хотите сдать квартиру легально и оптимизировать налоги, сдавая от имени ИП. Но при этом сами Вы не готовы заниматься регистрацией ИП, учетом, декларированием налогов.
Наиболее простой способ – это делегировать регистрацию ИП и учет, а также формирование декларации. “Правильная Аренда” готова оказать такие услуги .
Плюс: стоимость услуг «Правильной Аренды» по ведению ИП фиксирована и не зависит от Вашего дохода от сдачи в найм/аренду.
Минус: При этом собственно платить налоги придется все-таки Вам, сделать это за ИП никто не вправе.
А если у Вашего друга или родственника уже есть ИП? Можно ли “сдавать от его имени”? – Теоретически да, однако на каком основании он будет сдавать Вашу квартиру?
- Вы можете заключить с ИП договор доверительного управления, но по такому договору ИП удерживает свой гонорар, и перечисляет владельцу стоимость аренды.
-
- Минус: если стоимость аренды будет несуразно малой, это бросится в глаза налоговой службе, и могут потребоваться объяснения с ФНС. И – какой бы ни была стоимость аренды – в этом случае и налоги, и декларации возникнут и у ИП, и у физлица.
- Вы можете сдать квартиру ИП с правом сдавать квартиру в субаренду.
- Минус первый: в этом случае все риски, которые мы выше указали для доверительного управления, также “сработают”. Налог платит и ИП, и владелец квартиры.
- Минус второй: при этом ИП не сможет уменьшить свою налогооблагаемую базу на ту сумму, которую он заплатит Вам за аренду, если он использует патентную или упрощенную-6% систему налогообложения. ИП в этом случае должен выбрать упрощенную систему с 15% налогом с разницы доходов и расходов, чтобы вся модель имела смысл.
- Вы можете заключить с ИП договор безвозмездного пользования, с правом сдачи квартиры в аренду/найм. На основании этого договора ИП сдает квартиру и оплачивает все коммунальные счета, и для владельца квартиры именно в оплате коммунальных счетов и текущем ремонте и заключается смысл такого договора. Соответственно, налоги с дохода будет платить ИП, и уже он может использовать или упрощенную (как правило, 6% с дохода), или патентную систему налогообложения.
- Минус: доход при этом получает ИП. Если Вы рассчитываете получить с него что-то еще, а попросту говоря – используете ИП для ухода от НДФЛ, то Вы становитесь полностью зависимым от ИП. Он может поделиться с Вами доходом, в тайне от налоговой, а может и сообщить в налоговую.
Наш совет в этом случае немного другой: если у Вас есть кто-то, кто готов заниматься всей «волокитой» с ИП бесплатно или почти бесплатно (и Вы не хотите нанимать «Правильную Аренду»), то лучше Вам зарегистрировать собственное ИП, а этому человеку – выдать доверенность на действия от Вашего имени, включая представительство в налоговой инспекции.
Случай 3. Вы хотите сдать квартиру легально от имени физлица (например, Вы решили не связываться с регистрацией ИП или Вам это невыгодно, или Вы имеете право на вычеты по НДФЛ). Но при этом сами не готовы «возиться» с декларацией.
Наиболее простой способ – это делегировать подготовку декларации по НДФЛ-3 «Правильной Аренде».
Плюс: что никакие доверенности или «долгоиграющие» договора при этом заключать не нужно, а стоимость услуг «Правильной Аренды» фиксирована и не зависит от размера арендной платы и суммы дохода в декларации.
Минус: при этом собственно платить налог придется все-таки Вам.
Есть еще один вариант, но «специально» рассчитывать на него заранее нельзя – сейчас поймете, почему. Снимать квартиру может как физическое лицо, так и организация – например, для своих сотрудников. Так вот, если квартиру снимает организация, это уже договор аренды, и с уплачиваемой Вам арендной платы организация должна сама удержать и перечислить в бюджет НДФЛ – выступая в роли налогового агента. В этом случае ни платить налог, ни подавать декларацию Вам не придется.
Но, как правило, квартиру снимают все-таки граждане, специально ориентироваться на рынок «только для организаций» достаточно трудно, и если Вы в течение года хотя бы один месяц получали доход не от организации – то извольте декларировать.
Совет: чтобы подстраховаться, заключая договор с организацией, внесите в договор обязанность арендатора выступить в роли налогового агента. Подтвердить факт уплаты налога потом Вы можете, получив от организации-арендатора справку 2-НДФЛ.
Случай 4. Наконец, вы совсем не можете заниматься своей квартирой, но при этом у вас есть родственник/друга, который готов вам помочь. Тут все просто – Вы выдаете доверенность, и Ваше доверенное лицо сдает квартиру от Вашего имени. При этом доверенность должна включать как сдачу квартиры, так и представительство в налоговой инспекции. Платить налоги и сдавать декларации в налоговую сейчас можно и дистанционно. Но если Вы имеете право на вычеты, то для обоснования необходимо приложить соответствующие документы к декларации, и «на руках» у Вашего представителя должны быть оригиналы.
Плюс: скорей всего, это будет для Вас бесплатно.
Случай 5. Наконец, если вы совсем не можете заниматься своей квартирой и при этом у вас нет родственника/друга, который Вам поможет – логично обратиться к компании, которая оказывает услуги доверительного управления. Вы заключаете договор с такой компанией, после чего компания сдает вашу квартиру, занимается поиском арендатора/нанимателя, уборкой и текущим ремонтом (при необходимости), если арендатор уедете – найдет нового. Если Вы заключаете договор как физическое лицо, то компания также выступит в роли налогового агента, и сама удержит с Вас НДФЛ – сдавать декларацию в налоговую инспекцию уже не придется.
Минус первый: стоимость услуг управляющей компании обычно определяется в зависимости от стоимости найма и может составлять до 15% от стоимости аренды. Также компания может удержать комиссию при заключении договора, до размера одной арендной платы.
Минус второй: если вы хотите сэкономить на налогах и сдаете квартиру как ИП, то далеко не всякая управляющая компания возьмется за ведение учета ИП. А налоги ИП должен платить строго сам.
Мы разобрали тут наиболее частые и реалистичные случаи. «Правильная Аренда» готова проконсультировать Вас и разобрать Вашу персональную ситуацию, поскольку рекомендации зависят и от Ваших возможностей по управлению квартиры, и Вашего «налогового опыта», и стоимости аренды.
Мы также готовы разработать текст договоров и доверенностей конкретно для Вашего случая.