Договора для сдачи в аренду самозанятыми. С 01.01.2019

 

С 1 января 2019 года в 4-х регионах России вводится, в качестве эксперимента, новый налоговый режим – налог на профессиональный доход (НПД). Он будет действовать в Москве, Московской области, Калужской области и Республике Татарстан. Под действие этого закона попадают арендодатели жилья, которые теперь могут платить налог 4-6% (вместо 13%) и не регистрировать ИП. При этом переход на новый налоговый режим – это право, но не обязанность. Можно по старому действовать как «простое физическое лицо» или ИП.

«Правильная Аренда» уже писала про то, чем новый режим (Налог на профессиональный доход – НПД) отличается от налогообложения физических лиц и деятельности ИП «на упрощенке».

Надо ли что-то менять в ранее заключенных договорах?

Подойдут ли самозанятым обычные договора найма или аренды, или в них нужны принципиальные изменения?

«Правильная Аренда» подготовила для вас варианты договора для сдачи квартиры самозанятыми, применяющими НПД:

Как всегда, договора представлены в двух видах – вариант для распечатки/заполнения и вариант с комментариями из нормативных актов.

 

Что изменяется в договоре найма?

Договор найма заключается, если жилая недвижимость сдается физическому лицу.

  1. Ссылка на статус самозанятого, применяющего НПД, не критична – но мы рекомендуем ее добавить, чтобы при необходимости договор проще «читался» проверяющими органами, а наниматель понимал – откуда взялся чек вместо расписки.
  2. Прием платежей теперь оформляется чеком. Расписка за ежемесячный платеж теряет свой смысл. В договоре важно указать реквизиты для направления чека в электронной форме, т.к. именно он подтверждает прием платежа.
  3. Если оформить залоговый платеж чеком, то с него придется сразу заплатить налог. Залог – это еще не доход наймодателя, поэтому как раз залог и его возврат лучше оформлять распиской. А вот если залог приняли по соглашению сторон в оплату за последний месяц – это уже доход, оформляемый чеком.
  4. Если платежи ЖКХ стороны включили в общую сумму платежа и оформили чеком, то с них наймодатель тоже уплатит налог. Так делать не выгодно. Поэтому лучше пусть наниматель сам оплачивает ЖКХ напрямую, а для контроля отсутствия задолженности надо предусмотреть периодическую сверку с подтверждением наймодателем.

Вы можете сами сделать доп. соглашение с этими пунктами. Можно также прекратить старый договор по соглашению сторон и подписать с 1 января новый.

Важно: если вы получите хотя бы одну оплату за найм «по старому» 2019 году, то строго говоря, вам придется отчитаться за один период в году по старой системе, а за другой – по новой, с использованием приложения «Мой налог». Поэтому лучше сначала перейти на НПД и заключить новый договор, а потом принимать платежи.

 

Что изменяется в договоре аренды?

Договор аренды заключается, если жилая недвижимость сдается организации – например, для проживания сотрудников или командировочных.

  1. Ссылка на статус самозанятого, применяющего НПД, критична для договора аренды – при оплате физическим лицам организация сама обычно удерживает НДФЛ, т.е. действует как налоговый агент. А самозанятые на НПД платят налоги за себя сами. Если не обратите внимание организации-арендатора на это, то рискуете заплатить налог дважды.
  2. Прием платежей теперь оформляется чеком. Более того: только при наличии чека арендатор может корректно учесть расходы. В договоре важно указать реквизиты для направления чека в электронной форме, т.к. именно он подтверждает прием платежа.
  3. Как правило, расчеты с организациями проходят по безналичному расчету. Мы пообщались с несколькими бухгалтерами, и отдельный от ежемесячных платежей учет залогового платежа вызывает у них трудности. Поэтому для расчетов с организациями мы предлагаем оформлять залог как доход арендодателя, а возврат залога – как возврат платежа и уменьшение его дохода. Это не идеально с точки зрения теории учета, но налог при этом будет рассчитываться правильно.
  4. Если платежи ЖКХ стороны включили в общую сумму платежа и оформили чеком, то с них арендодатель тоже уплатит налог. Так делать не выгодно. Поэтому лучше пусть арендатор сам оплачивает ЖКХ напрямую, а для контроля отсутствия задолженности надо предусмотреть периодическую сверку с подтверждением арендодателем.
  5. Наконец, регулирование договоров аренды в Гражданском кодексе дает больше прав арендодателю (чем в случае договоров найма), поэтому лучше предусмотреть все возможные случае для расторжения договора по инициативе арендодателя в договоре.

Вы можете сами сделать доп. соглашение с этими пунктами. Можно также прекратить старый договор по соглашению сторон и подписать с 1 января новый.

Важно: если вы получите хотя бы одну оплату за найм «по старому» 2019 году, то строго говоря, вам придется отчитаться за один период в году по старой системе, а за другой – по новой, с использованием приложения «Мой налог». Поэтому лучше сначала перейти на НПД и заключить новый договор, а потом принимать платежи.

«Правильная Аренда» подготовила для вас варианты договора для сдачи квартиры самозанятыми, применяющими НПД:

Как всегда, договора представлены в двух видах – вариант для распечатки/заполнения и вариант с комментариями из нормативных актов.

Договора для сдачи в аренду самозанятыми. С 01.01.2019