Экспресс-консультация по форс-мажору


Мы не планировали писать этот материал, но жизнь умеет вносить свои коррективы, увы не радостные. И в наши планы, и в планы арендующих и сдающих, да и вообще всего человечества. Но потребность «крыши над головой» и, как следствие, рынок аренды жилья не исчезают, – просто возникают новые проблемы и ситуации.

Мы разберем их в этой статье, и к 01.05.2020 включим ее в наше пособие «Арендодатель-самозанятый».

Итак, три аспекта кризиса для рынка аренды:

  1. Экономический кризис – и как он может повлиять на аренду жилья.
  2. Форс-мажор. Что это такое, и какой есть законный выход из проблемных ситуаций.
  3. Пандемия короновируса – как снизить риск заражения и как это влияет на аренду жилья.

Экономический кризис и его последствия для аренды

Пандемия короновируса и резкое изменение ситуации на нефтяном и валютном рынках  спровоцировали долгий и глубокий экономический кризис. Его продолжительность будет явно больше, чем сроки карантина и несколько месяцев после его отмены.

Уже сейчас очевидны два существенных фактора:

  • потребность в арендном жилье снизится, особенно в крупных городах;
  • возможность людей оплачивать аренду – будет сильно ограничена.

Почему?

  • Общая платежеспособность населения упадет;
  • После успешности экспериментов с переводом существенной части сотрудников на удаленную работу потребность снимать жилье поближе к офису снизится. Существенно большая часть сотрудников сможет спокойно работать из других городов.

Перейдем к конкретным проблемам, с которыми уже многие наши клиенты столкнулись, а многие столкнутся вскорости.

Финансовые проблемы с арендатором и стратегии переговоров.

Ваш жилец столкнулся со сложностями на работе или возникли сложности с самой работой? –  В любом случае, лучше узнать об этом заранее. Поэтому при случае задайте ему вопросы о его ситуации и планах; возможно, расскажите о своих сложностях и эмоциях по поводу кризиса, чтобы разговорить вашего арендатора.

Возможно, имеет смысл пойти ему навстречу и немного снизить квартплату или заключить новый договор и «заморозить» арендную плату на длительный срок – платежеспособный клиент, заинтересованный в вашей квартире, на кризисном рынке – это очень большой плюс. Рынок впервые может столкнуться с ситуацией, когда квартиры в течение длительного срока вообще нельзя будет сдать.

Какие сценарии можно обсуждать, чтобы найти устраивающее обе стороны решение:

  1. Восполняемый залог

Почти наверняка вы брали залог для покрытия возможного ущерба, выявленного при расторжении договора. Но он же может использоваться и в других исключительных ситуациях.

Поставьте перед жильцами условие:  в течение 15 дней живёте “за счет залога” и через две недели восстанавливаете залог до полной суммы (т.е. вносите оплату в размере 50% от месячной). Если условие выполняется арендатором, но проблемы у него остались, можно аналогично договариваться на следующие две недели.

Если арендатор не выполнил условие, то договор расторгается. А владелец начинает искать новых жильцов, имея еще две недели в запасе.

Такой подход позволит своевременно выявить и волю арендатора к тому, чтобы продолжить аренду, и характер возникших у него проблем – они разовые или системные.

С другой стороны, такой подход честен и по отношению к жильцам. Вы не выкидываете их из квартиры за малейшую просрочку.

  1. Отсрочка платежа

Можно дать арендатору отсрочку платежа, позволив им жить, например 1-2 месяца, с условием того, что они потом погасят задолженность.

Риски понятны: могут не погасить и вы потеряете и время и деньги и… в конечном итоге, и человеческие отношения, скорее всего, все равно, испортятся.

Важный момент, если двигаетесь по этому пути: обязательно оформите расписку, по которой арендатор обязуется погасить долг. В расписке должны быть указаны паспортные данные обеих сторон, сумма и срок погашения. Эта расписка вам потребуется, если оплата так и не будет внесена, и вы решите в конечном итоге идти в суд.

Но в любом случае лучше сохранить за арендаторами обязанность оплаты коммунальных услуг, которые они должны оплачивать по договору.

  1. Предоставить арендные каникулы

Можете, разумеется, дать арендаторам прожить какой-то срок бесплатно, пока они не поправят свои финансовые условия. Это – прямые потери для арендодателя, но если арендатор вам уже хорошо знаком, всегда был надежен и во всем удобен, то терять его, конечно, не хочется.

Подумайте, удастся ли найти такого же, и как быстро?

Советы в этом случае очень похожи:

  • Арендные каникулы обязательно должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору, в письменной форме. В нем надо четко указать: на какой срок они распространяются (в том числе, и на случай, если налоговая у вас будет интересоваться – почему по договору получен доход меньше указанного в тексте самого договора).
  • В дополнительном соглашении четко прописывайте упрощенную процедуру расторжения договора и выселения, если платежи не будут возобновлены.
  • Срок каникул не рекомендуем делать более 2-х месяцев. Если проблемы сохранились дольше, то шансов на их разрешение почти нет и эт уже не тот арендатор, которого вы знали.
  • Никогда не продляйте арендные каникулы.
  1. Немедленно разорвать договор

Имеет смысл руководствоваться этим подходом, если вы и так не были довольны чем-то в жильцах и, особенно, если они и раньше нарушали финансовые условия. Такое решение позволит вам иметь пусть пустую и не приносящую доход, но не занятую кем-то бесплатно квартиру.

В тексте вашего договора может быть указано, какая по длительности просрочка оплаты позволяет досрочно разорвать договор (если это не прописано – добавьте пункт при заключении нового договора, перезаключении/пролонгации или при заключении доп. соглашения к договору.

Минусы:

  • Придется искать новых арендаторов;
  • Придется возвращать залог.
  1. Дать скидку, то есть снизить арендную плату

Приемлемая стратегия при одновременном выполнении следующих условий:

  • Арендатор вас устраивает;
  • Вы понимаете/верите, что ему непосилен именно размер арендной платы (и это будет продолжаться достаточно долго);
  • Найти за те же деньги нового арендатора будет крайне сложно.

Размер скидки и условия предоставления (временно, например, на пол года или постоянно) – это решать вам в переговорах. Важно закрепить все договоренности дополнительным соглашением к договору найма жилья.

  1. Снизить арендную ставку в счет залога

Стратегия сложная и не дающая обеим сторонам никаких заметных преимуществ, но возможная. По сути, она позволяет “обнулить обязательства” в течение согласованного срока: если по истечение этого срока стороны “расстанутся”, то все расчеты между ними уже будут выполнены.

У вас есть залог. Ну, допустим, 50 000 рублей, и арендная плата тоже 50 000 рублей. Залог можно разбить на 5 частей по 10 тысяч (или в какой-то иной пропорции). И вы можете предложить арендатору платить вместо 50000 рублей 40 000 рублей ежемесячно, пока он тем самым не выберет залог.

Один из вариантов этой стратегии: это снизить арендную плату на короткий период (например, с 50000 рублей до 40000 на 2 месяца), и при этом пропорционально снижать залог (т.е. частично арендная плата будет списываться за счет залога). В результате в дополнительном соглашении будет указана цена 40000 (т.е. снижение не такое сильное), но арендатор сможет частично оплачивать ее за счет залога (например, по 5000 в месяц), и таким образом будет платить 35000 рублей.  Через 2 месяца от залога останется 40000 рублей, что будет соответствовать арендной плате. Такой подход позволяет не фиксировать в доп.соглашении сильно сниженную арендную плату, и в то же время снизить арендные платежи в период “пиковых сложностей” и наибольшей неопределенности. Одновременно арендодатель также снижает свои обязательства – если в итоге арендатор все-таки будет вынужден расторгнуть договор, арендодателю надо будет возвращать ему меньшую сумму залога.

Использовать такой подход или нет – вам решать.

“Экспресс-консультация по форс-мажору”

Выводы

Выбор стратегии – за вами. Первая из них – наиболее простая, понятная и приводящая к быстрому результату. Но ситуации бывают разные, так что вам решать, какой руководствоваться. Только рекомендуем:

  • Не смешивать более двух стратегий. Иначе все только запутаются, и договоренности станут непрозрачными.
  • Все достигнутые соглашения документировать. Оформляйте расписки и дополнительные соглашения. Лишний час, затраченный на это, экономит массу времени, денег и сил в будущем.
Экспресс-консультация по форс-мажору

Снижение платежеспособного спроса

Короновирус и карантин подтолкнули многие компании к внедрению дистанционных форм работы. Некоторые из них сохранят эту практику и после прекращения эпидемии. А это значит, что многие сотрудники не будут испытывать такой острой потребности в проживании «недалеко от места работы» (даже если они будут вынуждены ездить на работу, но не ежедневно, а 1-2 раза в неделю). Поэтому можно ожидать снижения стоимости на арендное жилье, находящееся в шаговой доступности от бизнес-центров – цены с более удаленными, но при этом имеющими хорошие транспортные коммуникации, районами будут сближаться. Поэтому если у вас есть потенциальный клиент, готовый снять жилье сейчас и по действующим, еще высоким ценам – используйте эту возможность.

Если вы уже сдаете и понимаете, что профиль работы вашего арендатора может попасть под описанную выше ситуацию, уточните о планах его и его компании. Всегда ekxit быть готовым заранее к изменениям. Если такие изменения грядут, то можете обсудить изменение условий аренды (может оказаться сильно дешевле, чем долго искать нового арендатора уже по новым ставкам).

Идеальный арендатор. Какой он?

Сдавайте жилье при наличии разных потенциальных арендаторов прежде всего тем, кто имеет осознанную потребность в арендном жилье и именно в этом месте. При прочих равных, в зоне риска: люди, связанные приятельскими или дружескими, но не родственными отношениями; молодые люди, решившие «пожить отдельно от родителей» в том же городе; пары в «пробном браке»; одиночки без постоянной работы или устойчивого бизнеса, связанного с данным городом, «в поиске себя» и т.д.

Валюта арендного договора

Определение цен аренды в твердой валюте кажется выигрышным шагом, однако, в критической ситуации ваш жилец просто не расплатится с вами.

Вы можете попробовать установить цену в иностранной валюте, если сдаете жилье иностранной компании. Во всех остальных случаях вы только увеличиваете риск конфликтного досрочного расторжения договора: на практике, при резком скачке курса цена не изменится «автоматически».

Инвестиции в посуточную аренду

Сейчас, в марте 2020 года сложно предсказать – как изменится рынок посуточной аренды в ближайшие 1-2 года, и какие среднесрочные и отдаленные последствия короновируса и нефтяной экономической войны могут на него повлиять: вплоть до закрытия границ, политического обострения и сворачивания деятельности международных агрегаторов посуточной аренды.

Наш совет: при принятии долгосрочных решений по инвестированию в объекты жилой недвижимости и апартаменты для их последующей посуточной сдачи, всегда рассматривайте альтернативные сценарии их использования и альтернативные сценарии инвестирования. Особенно, если вы сами берете ипотеку или еще какие-то обязательства.

Существенное изменение цен на жилье и туристских потоков в разных регионах может сделать более привлекательными инвестиции в нетрадиционные виды жилья и неожиданных местах, и наоборот – привести к нецелесообразности вложений в традиционные активы, например «студенческое жилье в студенческих городах» или вложения  по принципу из старой рекламы «Московская недвижимость – всегда в цене».

Форс-мажор

Что такое форс-мажор

Форс – мажор – согласно Гражданскому кодексу, статья 401, “чрезвычайное и неотвратимое при данных условиях обстоятельство”. Гражданский кодекс “разрешает” не исполнять обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, если лицо, не исполнившее обязательство, сможет доказать, что обязательство не исполнено вследствие этой самой “непреодолимой силы”. С одной стороны,

С другой стороны, согласно уже упомянутой статьи ГК 401,

«Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.»

Экспресс-консультация по форс-мажору

Форс-мажор ли короновирус?

Наступление форс-мажорного обстоятельства позволяет стороне не исполнять договорные обязательства (или их часть), неся ограниченную ответственность (при соблюдении ряда условий). В российском правовом поле для признания обстоятельства форс-мажором оно должно удовлетворять всем следующим условиям:

  1. Обстоятельство исключительно и не является обычным в конкретных условиях.
  2. На момент заключения договора стороны не могли предвидеть возникновение обстоятельства.
  3. Наступление обстоятельства не зависит от воли какой-либо из сторон договора.
  4. Обстоятельство непредотвратимо, что означает невозможность для любого участника гражданского оборота избежать наступления обстоятельства или его последствий.

Пандемия коронавируса,  безусловно, отвечает признакам два, три и четыре из списка выше. Вместе с тем в отношении его исключительности и возможности предвидеть наступление эпидемии у сторон могут быть разные взгляды.

По умолчанию, пандемия сама по себе не является форс-мажорным обстоятельством для тех, на ком лежат денежные обязательства. Иное может быть предусмотрено в договоре или… или может быть принято решением государственных органов в отношении конкретного события.

Что касается признания пандемия обстоятельствами, подпадающими под определение форс-мажора:

  • 14 марта 2020 г. Указом Мэра Москвы № 20-УМ «О внесении изменений в Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» (далее также Указ) было установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы. Мотивом введения такого пункта в текст Указа стало то, что «в сложившейся ситуации эта мера упростит разрешение споров, связанных с неисполнением обязательств».
  • Другие регионы пока не принимали схожих указов, но такие решения могут быть приняты на уровне регионов или Правительства РФ. Можно ожидать что на уровне Правительства РФ решение будет принято положительное. И в таком решении будет разъяснение о том, на какие ситуации и в каких регионах данное форс-мажорное событие распространяется.

Соберем основные правовые источники по влиянию коронавируса на отношения сторон:

Основание Статья Гражданского кодекса (ГК) РФ Событие Последствие Пример для рынка найма жилья
Непреодолимая сила

(форс-мажор)

Ч.3. ст. 401 Чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство Снижение или полное исключение ответственности за нарушение договорных условий. Невозможно внести оплату в предусмотренной договором наличной форме из-за карантина (штраф за просрочку не налагается, но обязательства по оплате подлежат исполнению позднее)
Невозможность исполнения обязательств Ст. 416 и 417 Физическая или юридическая невозможность Автоматическое или полное прекращение обязательств Договор посуточного найма не может быть исполнен наймодателем или нанимателем из-за карантина
Существенное изменение обстоятельств Ст. 451 Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора Право требовать изменения или расторжения договора Существенное изменение курса рубля для договора, стоимость которой была определена в другой валюте

Применимость форс-мажора к конкретной ситуации

Надо отметить, что наступление форс-мажорных обстоятельств не отменяет автоматически все обязательства по договорам, действующим межу сторонами.

Да, это может позволить одной из сторон минимизировать ответственность или полностью ее избежать, за неисполнение отельных положений договора, но:

  1. Надо доказать, как непреодолимое обстоятельство повлияло на неисполнение конкретного положения договора;
  2. Применимо ли вообще в отношении конкретного договора понятие форс-мажора;
  3. Форс-мажор распространяется на неисполнение обязательств только на период официального признания таких обстоятельств
  4. И обстоятельства непреодолимой силы могли повлиять на способность исполнения обязательств ОБЕИХ сторон.

Экспресс-консультация по форс-мажору

FAQ по форс-мажору

Ниже мы приводим FAQ по связанным с форс-мажором и его применимости вопросам по материалам статьи: https://vc.ru/legal/113583-faq-po-koronavirusu-fors-mazhor . Там все отлично расписано, так что мы, лишь слегка адаптируя к теме аренды жилья, позволим себе процитировать.

Как взаимодействовать с контрагентом при наступлении форс-мажора?

Самое главное – в немедленно уведомить контрагента о форс-мажоре.

Отсутствие уведомления рассматривается как нарушение и влечет компенсацию убытков контрагенту (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 “Об ответственности за нарушение обязательств”). Помимо этого, если должник может как-то повлиять на причинение ущерба контрагенту в связи с неисполнением, то должник обязан предпринять любые действия, которые такой ущерб уменьшат.

Чем должник может подтвердить наступление у него форс-мажора?

Если договор между российскими сторонами (в т.ч. физическими лицами), то наличие форс-мажора может подтверждаться актами власти, например, выданными МВД России, МЧС России, метеорологической службой и т.п.

Если договор между российской стороной и иностранной, то такой договор зачастую рассматривается как внешнеторговая сделка. В таком случае нужно обратиться в ТПП РФ и получить сертификат о форс-мажоре.

Может ли вторая сторона расторгнуть договор после уведомления?

Зависит от того, как это прописано в тексте договора. Если ничего не прописано, то формально контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства (п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 “Об ответственности за нарушение обязательств”). Но такую потерю интереса надо обосновать, указав конкретные причины, почему контрагенту неинтересно принять исполнение, когда обстоятельства, вызвавшие форс-мажор, отпадут.

Может ли должник расторгнуть договор из-за форс-мажора?

Нет, должник не может расторгнуть договор, он может только освободиться от ответственности за неисполнение обязательства. Если обязательство денежного характера (уплата арендных платежей), то в качестве ответственности, как правило, предусмотрена неустойка, от которой как раз можно освободиться. Но обязательства по оплате самой арендной платы сохраняются.

Может ли должник ссылаться на форс-мажор, если его обязательство состоит в выплате денежной суммы?

Нет, на уплату денежных сумм форс-мажор не оказывает никакого влияния. Должник обязан произвести оплату, иначе он будет в просрочке, и вся ответственность в виде штрафов и неустоек будет применима. Например, если должнику оказаны услуги (в т.ч. жилье в найм) с условием об отсрочке платежа, то должник не может сослаться на форс-мажор и не оплачивать услуги.

Для денежных обязательств важнее понятие “существенное изменение обстоятельств”, в связи с которыми должник может попросить суд внести изменения в договор (на что суды, однако, редко идут). Смотрите вопрос ниже.

Что делать, если исполнить обязательство должник по-прежнему может, но существенно возросли расходы на его исполнение?

В этом случае ссылаться на форс-мажор нельзя. В первую очередь нужно смотреть договор и определиться с тем, на какой из сторон лежит риск увеличения расходов.

Например, если из текста договора следует, что риск изменения законодательства несет должник, то он обязан произвести дополнительные расходы и исполнить обязательство. Неисполнение будет рассматриваться как нарушение и влечь ответственность.

Если же такой риск возлагается на контрагента, то он обязан оплатить возросшие расходы на исполнение. Если в договоре ничего нет, то действует общее правило – должник самостоятельно несет расходы на исполнение обязательства. Если расходы не связаны непосредственно с исполнением обязательства, то можно ссылаться на существенное изменение обстоятельств.

Что дает должнику существенное изменение обстоятельств?

Исполнять обязательство должник обязан. Но у него есть право требовать изменения условий договора или его расторжения, а также перераспределения расходов.

А если должник не может исполнить обязательство в силу причин, которые будут действовать вечно?

В таком случае можно говорить о невозможности исполнения. Она может быть как физической (ст. 416 ГК РФ), когда обязательство невозможно исполнить физически, или юридической (ст. 417 ГК РФ), когда исполнить обязательство физически можно, но при этом будет нарушаться только что принятый закон или иной акт.

Важно помнить, что невозможность исполнения должна быть объективная и постоянная. Единственное исключение – если обстоятельство хоть и временное, но отпадет уже после истечения срока договора..

Что дает невозможность исполнения?

В таком случае обязательство прекращается само собой, уведомлять кредитора не нужно. Никакой ответственности невозможность исполнения не влечет.

Выводы

В общем, просто так списать все на форс-мажор – не получится.

Поскольку отношения аренды – долгосрочные, то в большинстве случаев необходимо договариваться со второй стороной.

О чем и как – написано в нашей статье Экономический кризис и его последствия для аренды.

Экспресс-консультация по форс-мажору

Короновирус. Будьте здоровы!

Как пандемия короновируса вообще может быть связана с арендой жилья? – Если вы сдаете жилье долгосрочно одному, известному вам клиенту, и не планируете расторгать договор, или же снимаете жилье долгосрочно – то мы дадим вам пожалуй только две рекомендации:

  1. Нормальное желание арендодателя – периодически посещать квартиру и проверять, что там “все нормально”. Действительно ли стоит это делать прямо сейчас? – Даже консервативные государственные учреждения и учебные заведения переходят на дистанционную работу. Звонок с видео по скайпу – и ваш жилец сможет показать вам и состояние квартиры, и показания счетчиков.
  2. Когда все работают дистанционно, то очевидно увеличивается потребление электричества и воды. Если за коммуналку платит арендодатель – это может стать сюрпризом для него в ближайшем счете за коммунальные услуги. А если арендатор – то для арендатора. Самое время поставить энергосберегающие лампочки, задействовать возможности “Умного дома” (если он у вас есть), рационально планировать использование электричества по времени суток (там, где есть двухтарифные или многотарифные счетчики). Напоминаем, что возмещение по коммунальным платежам “по счетчикам”, которое наниматель переводит наймодателю-самозанятому, не облагается налогом.
  3. Ограничения на передвижение, вводимые в рамках карантина в г. Москве (и возможно в других городах), связаны с фактической “привязкой” каждого к определенному месту регистрации. Даже если “вчера” вашим жильцам не требовалась регистрация, она может потребоваться “сегодня”. Мы рекомендуем всегда жильцам при выходе из квартиры с собой копию договора (или по меньшей мере фото договора в телефоне, с паспортными данными владельца жилья и контактным телефоном владельца жилья). Если регистрация необходима, то постарайтесь оформить ее дистанционно (возможно, новые регламенты будут это позволять), либо при первом возможном случае – лично.

А вот если вы вынуждены сейчас искать новых арендаторов или снимать новое жилье – вот наши советы:

  1. Ходите на просмотр/пока квартиры в маске.
  2. Используйте одноразовые перчатки при визите в незнакомую квартиру – ее могло посетить много людей, и избежать касания ручек, кранов и т.д. вам вряд ли удастся.
  3. Нормальное желание арендодателя: если старые жильцы съехали, то найти новых как можно скорей. Однако люди могут быть заражены и не знать об этом – а вирус продолжает жить на вещах (по некоторым данным, до 7 дней и более). Лучше после освобождения квартиры сделать небольшой временной «зазор», а после него провести генеральную уборку.
  4. Аналогичная рекомендация для арендатора – если у вас есть возможность не въезжать в квартиру сразу, дайте ей несколько дней «отдохнуть» после прежних жильцов, а потом проведите уборку. Эксперты считают, что такой “карантин” для квартиры должен занять минимум 3 дня.
  5. Сдача жилья посуточно несет существенные риски заражения и для арендодателя (если он лично занимается сдачей), и для арендатора – поскольку «оборачиваемость» жилье при посуточной сдаче высокая, и, безусловно, требует тщательной дезинфекции помещения после каждой выписки постояльцев. А обеспечить нормальную дезинфекцию квартиры бытовыми средствами невозможно. Лучше или приостановить эту деятельность, либо перейти к долгосрочной или среднесрочной (несколько месяцев) сдаче жилье, при соблюдении описанного выше «карантина» для жилья между арендаторами.
  6. Регистрация по месту жительства. Ограничения на передвижение, вводимые в рамках карантина в г. Москве (и возможно в других городах), связаны с фактической “привязкой” каждого к определенному месту регистрации. Даже если “вчера” жильцам не требовалась регистрация, она может потребоваться “сегодня”. Мы рекомендуем при сдаче жилья в объявлениях четко оговаривать – если регистрация исключена, но возможно в ближайшем будущем регистрация жильцов станет “абсолютным стандартом рынка”. Вне зависимости от наличия регистрации всегда жильцам при выходе из квартиры с собой следует иметь копию договора (или по меньшей мере фото договора в телефоне, с паспортными данными владельца жилья и контактным телефоном владельца жилья).