Статья долгая. Почему ее имеет смысл прочитать всем московским арендодателям? – Хотя бы для того, чтобы узнать – как и почему доход от аренды в 1167 долларов превращается в 225 долларов и что с этим делать.
Не случайно назвали статью цитатой из бывшего премьер-министра России Виктора Черномырдина (который был известен своим ярким словом). На самом деле, доходные дома – многоквартирные здания, изначально построенные для сдачи квартир в найм – явление для Москвы не новое. Многочисленные доходные дома строились в Москве в 19 и начале 20 века, а первые возникли еще в Древнем Риме (желающим погрузится в историю – предлагаем почитать Википедию).
Сегодня тема доходных домов возвращается вновь, и это непосредственно касается и владельцев московской недвижимости, и арендаторов.
Доходные дома от АИЖК
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) запускает несколько проектов доходных домов. Пионером является проект «Лайнер» на Ходынском поле в Москве – новостройка, расположенная практически в центре. Еще один предполагаемый проект – апартаменты на Новом Арбате, в самом центре и вблизи многочисленных дорогих офисов.
АИЖК стремится решить три задачи:
- Социальную – обеспечение горожан качественным жильем, пусть не собственным, а арендным;
- Финансовую – апартаменты будут сдаваться на коммерческих условиях, т.е. «по рыночным ценам»;
- Ликвидности – сегодня новостройку проще сдать в найм, чем продать.
АИЖК является не единственным арендодателем, предлагающим жилье в аренду «в белую» на прозрачных и вполне рыночных условиях. Например, еще одним подобным игроком (имеющим квартиры в разных районах) является ГлавУпДК при МИД РФ.
И не только от АИЖК
Если проект будет удачным, то можно ожидать следующего:
- АИЖК выйдет на рынок и с другими проектами;
- Застройщики начнут всерьез рассматривать строительство и эксплуатацию доходных домов как самостоятельный бизнес;
- В условиях кризиса ликвидности на рынке – огромное количество квартир по состоянию на лето 2017 года остаются нераспроданными- многие проекты-новостройки будут превращены в доходные дома.
- Нераспроданные новостройки, заложенные банкам по кредитам, могут переводиться дочерними структурами банков в доходные дома.
Следствия массового запуска проектов доходных домов:
- Арендаторы получат новые возможности, скорей всего – с бытовыми услугами «под ключ»;
- Частные Арендодатели столкнутся с новым и сильным конкурентом.
Рассмотрим ситуацию подробнее….
Частный хозяин или доходный дом?
Попробуем сделать выбор с точки зрения потенциального арендатора и сравним варианты.
| Доходный дом | Частная квартира | |
| Преимущества для арендатора | · Понятное социальное окружение (сдавая свою квартиру, вы можете «отгородить» лестничную клетку, но шумящий сосед сверху и курящий на лестнице сосед снизу – не в вашей власти)
· Стандартные условия и понятный состав услуг (иногда может оказаться минусом, если например арендатор хочет «на 2 дня задержать оплату по личным обстоятельствам; но скорей это плюс) · Бытовые услуги (которые скорей всего будут обеспечены владельцем дома – от прачечной до няни-сиделки) · Понятные условия для регистрации и парковки |
· Индивидуальные условия – «как договоришься с хозяином». Включая ремонт на свой вкус и график оплаты
· Место – если повезет, можно снять квартиру в двух шагах от места работы/учебы |
| Недостатки для арендатора | · Место. Найти частную квартиру можно практически с точностью до микрорайона. Доходные дома не покроют сетью весь город
· Запрещены полностью или есть ограничения для ремонта «на свой вкус» |
· Непредсказуемое социальное окружение
· Риск непредсказуемого, неадекватного арендодателя. Например, риск досрочного расторжения со стороны владельца («нужно жить самому, плохо себя ведете в квартире» и т.д.) или отказа от регистрации. Можно добиться правды через суд, но не это, а спокойные условия жизни являются конечной целью жильца |
Мы сознательно не стали сравнивать цены, но можем предположить: стоимость аренды в доходных домах будет рыночной в том плане, что будет ориентированной на их оптимальное заполнение. А само их появление – повышает предложение на рынке. Как видно из сравнения, едва ли не единственным преимуществом для частного владельца является его готовность идти навстречу арендатору (в том числе, «падать по цене») и место расположения. Ранее пресса сообщала о цене 1300 рублей за 1 кв.м. в месяц (или 39 тысяч за квартиру/студию площадью 30 квадратных метров, что в среднем выше рынка на 10-15%).
Реальная стоимость аренды в комплексе «Лайнер»:
- Студий — от 40 000 рублей в месяц;
- Двухкомнатных апартаментов — от 59 500 рублей в месяц;
- Трехкомнатных апартаментов — от 82 000 рублей в месяц
Следствия для дорогого сегмента (от 100 тысяч):
- Минимальные последствия для эксклюзивного и очень дорогого жилья
- Сильная конкуренция со стороны доходных домов в районах их расположения: прежде всего для найма, оплачиваемого за счет компаний-работодателей и для квартир, сдаваемых иностранцам из числа «среднего класса». По некоторым данным, доля аренды за счет компаний-работодателей составила в 2016 году 11-12% от всех снимаемых объектов, а до кризиса в 2013 году составляла до 18%.
- Стандартные условия на рынке найма – «регистрация жильцов» и легальный, прозрачный договор станут необходимым условием.
Следствия для среднего сегмента (30 – 100 тысяч):
- Очень сильная конкуренция со стороны доходных домов в районах их расположения
- Стандартные условия на рынке найма – без «регистрации жильцов» и относительно «свежего ремонта» квартиру в этом сегменте сдать будет трудно. Придется достаточно регулярно делать серьезный ремонт в квартире
- Необходимо фокусироваться на клиентах, которые заинтересованы «в конкретном месте», продвигать квартиру с учетом этого (от описания до продвижения квартиры через работающих в ближайших бизнес-центрах и предприятиях)
Следствия для дешевого сегмента (до 30 тысяч):
- Рост конкуренции со стороны квартир, которые до этого были «в среднем сегменте»
- Стоимость найма квартир без ремонта, в неудобных районах и с плохим окружением может продолжать падать и приблизиться к 2-3-кратной сумме коммунальных платежей
Новая финансовая арифметика аренды
Выход доходных домов на рынок недвижимости в сочетании с ростом фактической налоговой нагрузки и увеличением цен на ЖКХ означает совершенно новую арифметику аренды жилья.
Мы сделали сравнение на примере стандартной, «умеренно комфортабельной» московской однокомнатной квартиры, которая еще недавно сдавалась за 35000 рублей.
Для наглядности мы будем проводить сравнение в рублях и долларах, тем более что многие арендодатели пытаются следовать стратегии «Сдавать жилье в Москве и за счет дохода жить в другой стране».
Мы сознательно сравниваем «докризисный» 2010 год с условным 2020, т.е. близким будущим. Каждый, кто сдает или снимает квартиру, может обнаружить, что сейчас мы находимся «где-то посередине». Придем мы в «точку» в 2020 году, чуть раньше или немногим позже – сказать сейчас нельзя. Однако важно понимать тренд…
| Параметры для сравнения | Старая арифметика (2010) | Новая арифметика (2020) | Наш комментарий |
| Цена найма/аренды, в рублях | 35000 рублей | 30000 рублей | Мы не ожидаем дальнейшего обвала цен, но предполагаем что они практически не будут расти |
| Цена найма/аренды, в долларах | 1167 USD | 500 USD | Мы исходим из того, что курс меняется с 30 RUB/USD до 60 RUB/USD, т.е. вдвое |
| Коммунальные платежи | 3000 рублей (всего). Оплачиваются арендатором | 6000 рублей (всего). Из них 5000 рублей оплачивается арендодателем | |
| Коэффициент ликвидности | 100% | 96% | Раньше на рынке хозяйничали владельцы жилья – квартиры «улетали как горячие пирожки». Теперь срок сдачи составит до 2 недель (0.5 месяца), что при сроке от заключения договора до смены арендатора в 12 месяцев позволяет рассчитать коэффициент как (12-0.5)/12=96% |
| Налоги | 0% | 13% | Рынок постепенно «обеляется», хотя по статистике на 2016 г. «черной» остается до 90-92%. Однако будем исходить из того, что государство все-таки заставит платить налоги, а для однушки за 30 тысяч – НДФЛ остается самым выгодным вариантом |
| Итого остается на руки, рублей (в месяц, промежуточный расчет) | 35000 рублей | 20487 рублей | Мы вычли налоги, коммунальные расходы за счет арендодателя и налоги |
| Итого остается на руки, долларов (в месяц, промежуточный расчет) | 1167 USD | 341 USD | |
| Текущий ремонт | 0 | 3600/12=300 рублей | Мелкий ремонт сантехники, генеральная уборка после смены жильца, постепенное обновление мебели – на рынке «арендодателя» все это можно переложить на арендатора. Однако на рынке с жесткой конкуренцией устранение последствий естественного износа – это забота владельца жилья (иногда арендатор и арендодатель делят расходы на ремонт между собой). Мы считаем, что эти расходы составят минимум 3600 рублей в год. |
| Капитальный ремонт за счет арендодателя | 0 | 80000/12=6667 рублей | Износ сдаваемых в аренду квартир выше, чем «в обычной квартире», а чтобы конкурировать с доходными домами – 1 раз в 6 лет (в среднем) придется сделать ремонт, стоимость которого на данный момент может быть оценена в 480 тысяч (включая мебель). Итого расходы на ремонт в год составят около 80 тысяч |
| Итого остается на руки, рублей (в месяц) | 35000 рублей | 13520 рублей | Мы вычли налоги, коммунальные расходы за счет арендодателя и налоги, а также расходы на текущий и капитальный ремонт |
| Итого остается на руки, долларов (в месяц) | 1167 USD | 225 USD |
Итак, 1167 долларов из 2010 года превращаются в 225 долларов в 2020 году. Как с этим жить владельцам квартир, сдающих их в аренду?
Выводы для арендодателей
- Сделайте подобный расчет для своей квартиры, «заложив» в него цифры, которые вы возможно считаете более достоверными.
- Отслеживайте тенденцию. Она может ускоряться или замедляться, и, с минимальной вероятностью, может «развернуться».
- Принимайте ситуацию такой, какова она есть. Доходы от аренды будут падать.
- Не тратьте эмоциональные ресурсы на размышления «Зачем я так дорого купил/так много вложил в эту квартиру и когда она отобьется?». Просто посчитайте этот срок, если он вам интересен.
- Принимайте решение о покупке квартиры «для сдачи» с трезвой головой, понимая – за сколько вы реально сможете ее сдать. Особенно внимательно считайте, если это не вложение свободных средств, а планируется покупка с ипотечным кредитом.
- Откладывайте деньги на ремонт или, по меньшей мере, знайте – где вы их сможете достать (например, в форме кредита). Без ремонта квартиру сдать даже за такую цену будет сложно.
- Если у вас больше одной квартиры, подумайте – как ими распорядиться. Возможно, вам выгодней выбрать для своего проживания ту квартиру, которую труднее сдать – а может быть вам вообще имеет смысл использовать одну из квартир как полноценный «домашний офис» вместо комнаты в бизнес-центре?
- Если вы рассматриваете как одну из возможностей продажу квартиры – следите за ценами. Падение дохода от сдачи в аренду влечет за собой падение спроса на квартиры, и следовательно падение цены. Доходы в рублях от сдачи в аренду (согласно нашей таблицы) упадут на 62% относительно «пика» в рублях (!).
- Мы можем наглядно показать вам изменения и предупредить, а также проконсультировать. Не говорите, что мы вас не предупреждали.
- Если практика доходных домов будет достаточно успешной, то постепенно все новые проекты больших бизнес-центров будут обзаводиться такими домами, уже на уровне концепции. Очень возможно, что в уже существующих бизнес-центрах часть площадей будет переоборудована под апартаменты.
Все ссылки из статьи
- Аренда жилья от АИЖК
- Аренда жилья от ГлавУпДК
- «Все в доходный дом» – материал газеты «Коммерсант» о проектах АИЖК, 26.05.2016
- «Правила съема» – проект «Лайнер» на Ходынском поле, материал «Ъ FM» 01.03.2017
- АИЖК планирует развивать арендное жилье в исторических особняках – возможный проект в Саратове, 14.05.2017
- АИЖК открыло «Парк легенд» – возможный проект на территории бывшего ЗИЛ, Коммерсант, 31.05.2017
