Целью сдачи квартиры в аренду (или внаём) является получение дохода. В соответствии с действующим законодательством, данный доход облагается налогом.
В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:
- Уплачивать НДФЛ в размере 13% как физическое лицо
- Уплачивать налог по УСН 6% как ИП
- Оплачивать стоимость патента как ИП
Налоговый калькулятор арендодателя – узнайте как Вам выгоднее сдать квартиру
С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье, размещенной на нашем портале.
А в данной статье мы предлагаем вам рассмотреть вариант уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) со ставкой 13%.
В качестве плана для статьи мы решили взять структуру, предлагаемую законодателем, то есть рассмотреть каждый элемент налога по порядку.
В соответствии со ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога: объект налогообложения; налоговая база; налоговая ставка; налоговый период; порядок исчисления налога; порядок и сроки уплаты налога.
По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть НДФЛ.
1. Налогоплательщики НДФЛ
Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ). Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ).
Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
2. Объект налогообложения
Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.
С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.
Объектом налогообложения НДФЛ является доход, как полученный в РФ, так и за её приделами (ст. 209 НК РФ).
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся и доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
3. Налоговая база
Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ).
Для доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов:
- стандартных (ст. 218 НК РФ);
- социальных (ст. 219 НК РФ);
- имущественных (ст. 220 НК РФ).
Перечень налоговых вычетов является слишком длинным, чтобы перечислить их все в данной статье, поэтому остановимся подробнее только на тех, за которыми в последнее время наиболее часто обращаются жители крупных городов.
Налоговый вычет за оплату обучения
В соответствии с пп.2 п.1 ст. 219 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение социального налогового вычета в сумме, уплаченной:
- за свое обучение в образовательных учреждениях;
- за обучение своих детей в возрасте до 24х лет в образовательных учреждениях по очной форме.
Для получения данного налогового вычета имеются следующие условия и ограничения:
- Образовательное учреждение должно иметь соответствующую лицензию или иной документ, подтверждающий статус учебного заведения.
- Налогоплательщик должен предоставить документы, подтверждающие фактические расходы за обучение (договор, квитанции об оплате).
- Данный вычет не применяется в случае оплаты обучения за счет средств материнского капитала.
- При оплате обучения ребенка вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на это обучение, но не более 50 000 рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей; (то есть фактически можно получить 50.000*13%=6.500, 13% – ставка по НДФЛ).
- При оплате своего обучения вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но в совокупности все налоговые вычеты в налоговом периоде не могут составлять более 120.000 рублей в налоговом периоде (то есть фактически можно получить 120.000*13%=15.600, 13% – ставка по НДФЛ).
При получении социального налогового вычета за оплату обучения ребенка также стоит обратить внимание на следующий нюанс. Часто в квитанциях об оплате в качестве плательщика указывается ребенок, а право на налоговый вычет имеет только налогоплательщик, то есть родитель. В данном случае следует оформить доверенность в подтверждение того, что ребенок оплатил обучение именно по поручению своего родителя.
Налоговый вычет на приобретение жилья
В соответствии с пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на:
- новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них;
- погашение процентов по целевым кредитам, израсходованным на новое строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них.
Общий размер данного вычета не может превышать 2 млн. рублей без сумм, направленных на погашение процентов (то есть фактически можно получить 2.0000.000*13%=260.000, 13% – ставка по НДФЛ, расчет без учета процентов).
Обращаем ваше внимание на то, что данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику только одни раз.
Для получения налогового вычета за приобретение жилья потребуется предоставить в налоговый орган следующие документы:
- письменное заявление о предоставлении вычета;
- договор о приобретении квартиры;
- акт о приеме квартиры;
- иные документы, подтверждающие право собственности;
- платежные документы, подтверждающие факт произведения оплаты;
- налоговая декларация.
Данный вычет не применяется в случае оплаты расходов на приобретения жилья за счет средств материнского капитала.
Налоговый вычет при продаже жилья
При продаже недвижимости вы получаете доход, который подлежит обложению НДФЛ. Но в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности менее 3х лет. Размер данного вычета не превышает 1 млн. рублей.
То есть при расчете налога из суммы, которую вы получили от сделки, можно вычесть 1 млн., и уплатить налог с оставшейся суммы. Если вычет больше, либо равен сумме дохода, то уплачивать налог, соответственно не нужно.
Напоминаем, что доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Помощь в оформлении налогового вычета
4. Налоговая ставка
В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно “тяжелое” определение налоговой ставки: “Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы”. Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.
Для доходов от сдачи имущества, в соответствии со ст. 224 НК РФ, применяется налоговая ставка 13%.
5. Налоговый период
Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.
Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (ст. 216 НК РФ).
6. Порядок исчисления и уплаты налога
Гражданам, работающим в коммерческих организациях или служащим в гос.органах, нет необходимости самостоятельно рассчитывать сумму налога и подавать декларацию в налоговые органы. За них это делает работодатель, исполняющий свои обязанности налогового агента.
Обращаем ваше внимание, что здесь мы упомянули именно наём. Так как по договору найма квартира сдается гражданам (п. 1 ст. 671 ГК РФ), а по договору аренды – юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
договора аренды, найма и безвозмездного пользования с комментариями юристов порталаЮридическое лицо при заключении договора аренды будет являться для вас налоговым агентом (в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).
Кто же такие налоговые агенты?
В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ, налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.
Таким образом, если вы сдаете квартиру юридическому лицу, то рассчитывать и платить налог самостоятельно вам не придется. Обращаем ваше внимание, что это ни в коем случае не значит, что вы не будете уплачивать налог. Налог будет удерживаться именно из суммы причитающейся вам арендной платы. П. 9 ст. 226 НК РФ прямо запрещает уплату налога из средств налогового агента.
Если по каким-либо причинам налоговый агент не будет иметь возможности удержать у вас сумму налога, то он обязан сообщить об этом вам и налоговому органу не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли обязательства по уплате налога (п. 5 ст. 226 НК РФ).
Для тех наймодателей, кто собирается (или уже сдает) свою квартиру гражданам, мы расскажем о том, как рассчитать НДФЛ самостоятельно.
Самостоятельный расчет НДФЛ
В соответствии со ст. 228 НК РФ, физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц на основе договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.
Сумма налога определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 225 НК РФ).
То есть применительно к арендной деятельности сумму налога можно определить по следующей формуле:
Н=(Д – В)*13%, где
Н – сумма налога, подлежащая уплате;
Д – сумма дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду (наем);
В – сумма вычетов, которые вы имеете право получить в соответствии с НК;
13% – ставка, по которой облагаются доходы от сдачи имущества в аренду.
7. Сроки уплаты налога и подачи декларации
Налогоплательщики, на которых в соответствии со ст. 228 НК РФ возложена обязанность предоставлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию, должны это сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Налог должен быть уплачен также не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Несколько слов про налоговую декларацию
Форма налоговой декларации по НДФЛ утверждена Приказом ФНС от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.
заполнение налоговой декларации о доходах физ лица
Резюме
Как видно, расчет НДФЛ при сдаче в аренду (наём) квартиры не представляет особой сложности. Особенно если сравнивать его с налогами, уплачиваемыми юридическими лицами и ИП от различных видов деятельности.
Для расчета НДФЛ не требуется ведения специализированного учета, достаточно только иметь документы, подтверждающие получение оплаты.
Если же сравнивать НДФЛ и УСН (6%), то в каждом из этих режимов налогообложения есть как свои плюсы, так и минусы. Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать “за себя” страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).
При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.
Есть вопросы? – задайте их юристу портала
Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:
- Абсолютно бесплатно скачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения
- Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
- Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
- А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения и многое другое Наши услуги для арендодателей и арендаторов
В законе написано, что налог удерживается из суммы арендной платы и вы предлагаете её считать как пример 20000(аренда) х 13%=2600НДФЛ (20000+2600=22600) Но если из оформленного дохода в 22600 вычесть налог 13% , то получается сумма 19662,а не 20000?
Доход – это то, что вы получаете от арендатора. Если получаете 20 000, то НДФЛ составит 2 600. Вы получаете 20 000 рублей, из который уплачиваете 2 600 в качестве НДФЛ.
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить! У меня квартира в одном городе, а я по семейным обстоятельствам живу очень далеко в другом городе, но в России. И я(пенсионерка с 2005 года) сдала квартиру в наем , чтобы было за что приезжать проверять состояние квартиры. Я немного ознакомилась с вашими комментариями. Спасибо вам! Договора найма я составляю, есть дополнительное соглашение. В договоре я указываю сумму оплаты. А вот кассовой книги я не вела. Сдала в наем квартиру с августа 2017 года. Скажите, пожалуйста, чтобы уменьшить налог на сумму расходов ( за коммунальные платежи по квитанциям ЖЭУ, оплата билетов от места временной регистрации до места пост. рег-ции, то есть до сдаваемой квартиры) возможно применение УСН со ставкой 15%, о которой я прочитала в Ваших комментариях? И как это оформить в Налоговой Инспекции? Это нужно сделать заранее? Возможно по интернету? Пожалуйста, ответьте! Это очень важно для меня!
Здравствуйте.
Я имею право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением квартиры.
Должен ли я уплачивать НДФЛ 13% при сдаче в наем своей квартиры или мне вместе с одаваемой декларацией достаточно написать в ИФНС заявление на налоговый вычет на всю сумму НДФЛ, указанную в декларации?
Добрый день.
В соответствии с п.7 ст. 220 НК РФ Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Если для Вас данные условия выполняются, то это должно быть соответствующим образом отражено в налоговой декларации, и исчисленная сумма налога будет меньше на сумму вычета.
Снимаю квартиру пол года! Читала,что за срок до года наймодатель может не платить налог! Так ли это? И какие документы предоставляет наймодатель в налоговую кроме декларации! И где взять эту декларацию?
Добрый день.
Действующее налоговое законодательство не предусматривает освобождение от уплаты налога в зависимости от срока действия договора.
В налоговые органы должны быть предоставлены документы, подтверждающие получение дохода – т.е. договор и квитанции/расписки об оплате.
Форму налоговой декларации Вы можете найти на сайте налоговых органов или в правовых базах в сети интернет.
Также Портал арендодателя готов предложить Вам услугу по заполнению налоговой декларации.
Здравствуйте! Я собираюсь сдавать квартиру, как физическое лицо. В соответствии с договором найма жилого помещения наниматель оплачивает воду и электроэнергию по счетчикам, все остальные коммунальные платежи платит наймодатель, то есть я. Налогом будет облагаться та сумма, которую я получаю от нанимателя, или же сумма, полученная от нанимателя, но за вычетом моих расходов на коммунальные платежи?
Добрый день.
В данном случае следует обратить внимание на то, какой режим налогообложения Вы применяете.
Уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов Вы сможете только в случае применения УСН со ставкой 15%.
При уплате НДФЛ, УСН со ставкой 6% или ПСН суммы расходов при исчислении налога не учитываются.
Здравствуйте!
Я владелец дома в Крыму, являюсь гражданкой Украины.
Хочу сдавать комнаты в аренду летом отдыхающим. Являюсь физическим лицом.
Как лучше и проще мне платить налоги?
“Добрый день.
В соответствии с НК РФ Вы в праве выбрать наиболее оптимальный для себя режим налогообложения. В данном случае стоит рассматривать вариант уплаты:
а)налога на доходы физических лиц (по ставке 30%, если Вы не являетесь налоговым резидентом);
б)налога по упрощенной системе налогообложения (по ставке 6%, требуется зарегистрироваться в налоговых органах в качесве индивидуального предпринимателя);
в)приобретение патента (стоимость патента рассчитывается в зависимости от предполагаемого размера дохода).
При выборе варианта налогообложения следует руководствоваться преимуществами и недостатками каждого из них, применительно к Вашей ситуации.
Сравнить данные варианты Вы можете с помощью налогового калькулятора, размещенного на Портале арендодателя.
“
Их контекста Вашего вопроса не сосем понятно, сдаете вы как физическое лицо или как ИП.
В случае, если вы сдаете как ИП, то вы при каждой оплате заполняете Бланк строгой отчетности и ведете кассовую книгу. По полученной в результате выручке определяете налоговую базу.
Если же вы сдаете как физическое лицо, то все буквально также, только вместо Бланков строгой отчетности выписываете расписку при каждом факте сдачи.
В обоих случаях приложением к кассовой книге являются заключенные договора. Они поясняют, почему именно такая выручка и в такие срок. Они хранятся у вас в течении 4-х лет, чтобы предъявить их налоговой в случае, если она запросит уточнений, детализации и назначит камеральную проверку. Четыре года потому, что ФНС имеет право проверять за три года, предшествующих текущему.
Регистрировать же каждый договор вы не должны.
Я сдаю посуточно, как определить сумму полученного дохода? Люди приезжают в лучшем случае на 14 дней, а то и на неделю. Мне, что в налоговую каждый раз бежать договора регистрировать? А я работаю до 18.00