Ставки по аренде упорно отказываются расти. Рынок аренды давно превратился в медвежий, где арендаторы диктуют свои условия. Всегда можно не соглашаться, особенно если все равно, сдашь свою недвижимость,  в конечном итоге или нет? Или вам не важно, через сколько месяцев удастся сдать.
Можно не делать косметический ремонт и, таким образом отбирать арендаторов помаргинальнее, со свойственными именно этому сегменту рисками.
Можно отказывать в регистрации, отсеивая тех, кто хочет снимать долго и ему просто надо приписаться к ближайшей поликлинике.
Можно не страховать квартиру, надеясь  что любые неприятности происходит с теми неудачниками, которые точно не мы.
Можно не платить налоги и заключать самому с собой пари: будет или нет арендатор потом тебя шантажировать тем, что сообщит в налоговую.
Есть еще немало способов, как “отстрелить себе ноги” или еще каких неприятностей сорганизовать.
Но наш сайт не про это, а про то, как делать правильно (да-да, вы же тоже обратили внимание на то, как наш проект называется ? ) и зарабатывать на аренде, а не играть в азартные игры.
Все больше наших читателей платят налоги и мы не можем не приветствовать этого, как минимум, просто как граждане России. Ну и потому, что платить налоги – это не только потеря денег, но и возможность избежать куда больших проблем.
Но, одновременно к нам все чаще обращаются примерно с такими вопросами:
“Добрый день.
Если я сдаю квартиру по договору за 30 тысяч рублей и плачу налог с них 3900 руб как в таком случае не платить налог за коммунальные платежи которые выходят 9 тыс. руб и включены в договор одной суммой?”
Это просто пример. но подобных вопросов немало, а потому мы решили ответить на них более развернуто.
Сначала короткий ответ на заданный вопрос:
По закону – никак. Затраты на коммунальные платежи не ведут к уменьшению налогооблагаемой базы по НДФЛ. Как, впрочем и налогооблагаемую базу ИП на УСН 6% с дохода они не уменьшают.
Ну вот так, ничего не поделать.
Или, все же что-то можно?
Мы считаем, что можно. Просто не надо включать коммунальные платежи в стоимость аренды. Более того, не надо их вообще включать в сумму того, что перечисляет арендатор на ваш счет (если расплачиваются наличными – это ничего не меняет).
Как и во многих иных ситуациях, необходимо грамотно составить договор (не пожалейте пару сотен рублей и купите полноценный договор с комментариями, чтобы правильно его оформить – http://online.moskvarenta.ru/shop).
А именно: необходимо возложить обязанность оплаты коммунальных платежей на арендатора и вывести эту сумму за рамки стоимости ваших услуг по договору аренды. Для этого необходимо не указывать явно никакие суммы (числительные), а просто указать, что обязанность оплаты коммунальных платежей по ЕПД (и даже указать номер договора и/или лицевого счета для оплаты коммунальных платежей) возлагается на арендатора. Аналогично указывает – оплату телефона, Интернета, электричества и прочих услуг.
И вот что еще, что стоит обязательно оговорить:

 1. Дату до которой арендатор должен оплачивать коммунальные платежи.
 2. Возможность досрочного расторжения договора в случае несвоевременной оплаты арендатором коммунальных платежей.
 3. Возможность использовать залоговый платеж на погашение задолженностей по коммунальным платежам.

И – voila! Теперь вы должны платить налог и вносить в декларацию доход только от чистой арендной платы.
Что еще можно посоветовать?
Можно возложить на арендатора обязанность застраховать квартиру на срок договора аренды (вы же заключаете краткосрочный? ?), и тогда не придется платить налоги со стоимости страховки. В этом случае вы должны согласовать с арендатором параметры страховки (максимальная сумма возмещения ущерба состоянию квартиры  имуществу и ущерба третьим лицам, возможно – конкретная страховая компания или список компаний) и обязать заключить договор страхования, который учитывает тот факт, что квартира сдается в наем (!!!). Выгодоприобретателем по договору должен быть владелец жилья – наймодатель.
Например это можно сделать у нас с сайта .

Нет, конечно, мы не будем наивно вас убеждать в том, что это позволит вам просто в дополнение к арендной плате обязать арендатора еще и самому оплачивать всю коммуналку, страховки, ремонты и черт его поймет что еще.
Конечно нет – арендатор заплатит вам gross ровно столько, сколько будет рыночной ставкой.
Но в условиях, когда рентабельность всего бизнеса сдачи недвижимости в аренду (а к сдачи даже своей единственной квартиры следует относиться именно как бизнесу) от года к году падает и текущий тренд не внушает оптимизма (почитайте нашу статью https://moskvarenta.ru/dohodnye-doma-v-moskve-nikogda-takogo-ne-bylo-i-vot-opyat/), надо думать о том, как оптимизировать расходную часть. Грамотный подход к налогообложению позволит вам сэкономить не так и много…. Но, возможно, ровно столько, чтобы вся затея оставалась выгодной.