В этой статье мы познакомим вас с основами законодательства в области аренды жилых помещений в Москве. Надеемся, такой обзор поможет вам быстрее сориентироваться в данном правовом поле.

Структура законодательства по вопросам аренды и найма: федеральное и региональное

Если вы уже сдаете квартиру или подробно изучаете данный вопрос, то, возможно, уже немного сориентировались в основных законах, регулирующих аренду. Если же идея сдать квартиру пришла к вам недавно, и вы еще знаете, как к этому лучше подступиться, то первый совет – нужно изучить законодательство.

Ваша квартира находится в Москве? Тогда мы можем еще точнее сказать, где именно в пространстве правовой информации нужно искать ответы на вопросы. В соответствии с Конституцией, Россия является федеративным государством, а значит субъекты Российской федерации имеют право принимать свои законы, не противоречащие федеральным законам.

Таким образом, в Москве имеются свои законы, в том числе касающиеся отношений аренды и найма жилых помещений.

Если вы хотите сдать квартиру в Москве, стоит обратить внимание и на федеральные законы, и на законы города Москвы.

Сразу скажем, что основное внимание Московские законодатели уделяют урегулированию отношений в сфере социального найма, предоставлению жилплощади лицам, нуждающимся в государственной помощи. Однако есть и правовые акты, которые будут интересны также частным лицам, желающим сдать квартиру.

Федеральное законодательство

Основную роль в вопросах аренды и найма играет федеральное законодательство: Жилищный и Гражданский кодекс.

Жилищный кодекс является основой жилищного законодательства в целом. Отдельные положения Жилищного кодекса могут оказаться полезными и интересными для вас, даже если вы в итоге откажетесь от идеи сдавать квартиру. В нем закрепляется такое важное право граждан, как неприкосновенность жилища (ст. 3 ЖК РФ), описываются полномочия органов власти различных уровней в сфере жилищного законодательства (ст. 12, 13, 14 ЖК РФ).

Позволим себе обратить ваше внимание также на главу 5 ЖК РФ. В ней описываются права и обязанности собственника жилого помещения.

Гражданский кодекс содержит нормы, относящиеся, именно к аренде и найму.

Законодатель предлагает нам два варианта для того, чтобы сдать свою квартиру:

  • юридическим лицам жилые помещения сдаются по договору аренды (гл. 34 ГК РФ), а
  • физическим – по договорам найма (гл. 35 ГК РФ).

Есть еще, правда, и третий вариант — безвозмездное пользование (гл. 36 ГК РФ), но такая форма больше подойдет, если вы хотите поселить у себя, например, близких родственников. Если же сдавать квартиру сторонним лицам по договору безвозмездного пользования, то риски будут весьма значительными.

договора аренды, найма и безвозмездного пользования с комментариями юристов портала скачать образцы договоров аренды, найма или безвозмездного пользования (бесплатно)

Подробнее разницу между этими видами договоров можно изучить в нашей статье о видах аренды.

Гражданский кодекс дает ответы на многие вопросы, волнующие людей, которые хотят сдать квартиру. Например, нужно ли регистрировать договор аренды? Каковы основные обязанности сторон? На какой срок можно заключить договор? Как расторгнуть договор?

Сразу ответим на первый, самый насущный вопрос: договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок более 1 года. При этом договор найма не требует регистрации.

Взаимосвязь Гражданского и Жилищного кодексов

Гражданский кодекс, в свою очередь, в некоторых случаях ссылается на нормы Жилищного кодекса. Например, в ст. 679 ГК РФ говорится, что вселение в квартиру граждан, постоянно проживающих нанимателем, допускается только в случае соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это же касается и проживания временных жильцов (ст. 680 ГК РФ). А положения о норме общей площади содержатся как раз в Жилищном кодексе, а именно, в ст. 50. О конкретной величине данной нормы мы скажем чуть позже, когда подойдем уже к московским законам.

Законодательство о регистрации договоров аренды

Выше говорилось, что договор аренды, заключенный на срок более года, требует государственной регистрации. Значит, стоит упомянуть такой документ, как Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном законе дается определение государственной регистрации (гл. 1), также говорится об органе, осуществляющем такую регистрацию, его правах и обязанностях (гл. 2). Закон определяет порядок государственной регистрации (гл. 3).

Регистрация сделки в Москве

Полное наименование органа, осуществляющего в Москве государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Данная Служба действует на основании Федерального закона № 122 — ФЗ, а также Постановления Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», и на основании ряда других нормативных актов, с полным перечнем которых вы можете ознакомиться на официальном интернет-сайте, перейдя по следующей ссылке.

На официальном сайте Управления по Москве также можно найти полезную информацию, касающуюся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ссылка).

Налоговый кодекс

Но вернемся ненадолго к федеральным законам. Основная цель при сдаче квартиры – получение прибыли. А такая прибыль облагается налогом. Значит, пришло время сказать о соответствующих нормах Налогового кодекса. На нашем портале представлены подробные статьи по вопросам налогообложения при сдаче квартиры в аренду как для физических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей. Поэтому не будем повторяться, а только перечислим основные статьи.

Физическим лицам и ИП, не применяющим специальные налоговые режимы, стоит обратить внимание на гл. 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц» (подробнее о НДФЛ читайте в нашей статье).

Как выгоднее сдать квартиру: как физ. лицо, ип или патент — посчитайте в нашем калькуляторе арендодателя (бесплатно)

Если для ведения деятельности по сдаче квартиры в аренду вы зарегистрировались как ИП и выбрали для себя один из специальных режимов налогообложения, то рекомендуем ознакомиться с соответствующими положениями Налогового кодекса:

  1. Упрощенная система налогообложения — гл. 26.2 НК РФ
    (подробнее об УСНО для ИП)
  2. Патентная система налогообложения — гл. 26.5 НК РФ
    (подробнее о патенте для ИП в Москве)

Московское законодательство о патенте

Налоговый кодекс дает субъектам Российской Федерации устанавливать размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода от сдачи имущества в аренду (эта величина используется для расчета стоимости патента), но в определенных пределах. Таким образом, стоимость патента на сдачу квартиры в аренду в Москве определяется именно московским законодательством.

Какова же стоимость патента в Москве? В соответствии с пп.19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 №53″ О патентной системе налогообложения» потенциально возможный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составляет 1 млн. рублей. А стоимость патента будет равна 60 тыс. рублей. Ставка в 6% установлена в ст. 346.50 НК РФ.

Учетная норма жилой площади

Говоря о Гражданском и Жилищном кодексе, мы упомянули такое понятие, как норма общей площади. И обещали сообщить конкретную величину данной нормы для Москвы. Итак, в соответствии с п.3 ст.9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», учетная норма площади составляет 10 кв. метров на человека.

Основы жилищной политики города Москвы

Закончить обзор основных правовых актов Москвы хотелось бы упоминанием Закона города Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы».

Можно сказать, что данный документ является «Московским жилищным кодексом». В нем говорится о целях и задачах жилищной политики города Москвы, перечисляются полномочия московских органов государственной власти. Если обобщить, то Закон города Москвы № 2 регулирует общественные отношения по поводу жилых помещений именно в городе Москве.

Есть вопросы? — задайте их юристу портала

 

 

 

Резюме

Мы постарались познакомить вас с основными нормативными документами, в которых нужно уметь ориентироваться, чтобы избежать проблем при сдаче квартиры в аренду или наём:

  • не допустить ошибок при составлении договора аренды и найма;
  • в случае необходимости, зарегистрировать договор аренды;
  • исполнить обязательства по уплате налогов в наиболее удобной и выгодной для себя форме.

К сожалению, рассказать про все законы, постановления различных органов государственной власти и другие нормативные акты в данной статье мы не можем, т.к. число таких документов весьма значительно. Начав изучение законодательства в сфере аренды и найма с рассмотренных документов, вы сами сможете определить, какие еще нормы нужно использовать именно в вашем случае. Если же у вас возникнут вопросы по какой-либо конкретной ситуации, пожалуйста, обращайтесь – мы будем рады вам помочь.

Проект «Правильная Аренда» готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду: