28.01.13
Образцы договоров найма/аренды жильяЛюбой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон. В данной статье мы сравним права и обязанности арендодателя в договоре аренды и наймодателя в договоре найма жилого помещения.

Если хотите подробнее изучить сами договоры аренды и найма, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале. Основное же отличие в том, что договор аренды заключается с юридическими лицами, а договор найма — с гражданами.

Права и обязанности арендодателя

Права и обязанности арендодателя описаны в гл. 34 ГК РФ.

Обязанности арендодателя

Первая обязанность арендодателя — предоставить арендатору квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора и её назначению. (п.1 ст. 611 ГК РФ). То есть квартира должна быть, как минимум, пригодна для проживания.

Обо всех имеющихся недостатках имущества арендодатель обязан сообщить арендатору при заключении договора. В противном случае он может понести ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ.

Другой важной обязанностью арендодателя является проведение капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Но в этой же статье говорится, что в договоре аренды можно предусмотреть и иной порядок оплаты капитального ремонта.

При истечении срока действия договора арендодатель имеет обязательство по заключению договора на новый срок. (ст. 621 ГК РФ) Если же арендодатель откажет арендатору, обратившемуся с письменным уведомлением о заключении договора на новый срок, и в течение года заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей по новому договору на себя или возмещения убытков. Однако договором может быть предусмотрен и иной порядок продления.

Права арендодателя

Разумеется, арендодатель вправе требовать своевременного внесения арендной платы. Но в гражданском кодексе прописаны также и другие права.

В случае невозврата имущества арендодатель может потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 622 ГК РФ).

Что касается расторжения договора, то арендодатель имеет право через суд требовать расторгнуть договор в случаях, когда арендатор: (ст. 619 ГК РФ)

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества (если такое условие включено в договор).

Права и обязанности наймодателя

В договоре найма, сторона сдающая квартиру, названа наймодателем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Права и обязанности наймодателя изложены, соответственно, в гл. 35 ГК РФ.

Обязанности наймодателя

И снова начнем с обязанностей. Так же как и арендодатель, наймодатель обязан передать квартиру в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт квартиры, если иное не предусмотрено условиями договора (п.2 ст. 681 ГК РФ). Еще одной обязанностью, связанной с ремонтом, является ремонт общего имущества в доме, где находится квартира (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Как и в договоре аренды, в договоре найма предусмотрена обязанность наймодателя продлить договор найма при истечении его срока. Если же наймодатель откажется от продления договора и в течение года заключит договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. (ст. 684 ГК РФ). Но в отличие от нормы, касающейся договора аренды, в данной статье сторонам не предоставляется право закрепить в договоре иной порядок продления.

Права наймодателя

Права наймодателя в общем-то схожи с правами арендодателя, но в данной форме договора предусмотрено все же меньше свободы. Так в ст. 687 ГК РФ строго закреплены основания, по которым договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя:

  1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  3. использование нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей (но в данном случае наймодатель имеет право потребовать расторжения договора только после предупреждения нанимателя).

Обращаем ваше внимание, что права наймодателя, в отличие от прав арендодателя, зависят от срока договора.

Отдельно выделяется договор краткосрочного найма жилого помещения, то есть заключенный на срок до 1 года (п.2 ст. 683 ГК РФ). По такому договору у наймодателя уже нет обязанности заключать с нанимателем договор на новый срок, то есть наймодатель может отказать в заключении нового договора без каких-либо последующих санкций.

Заключение

Как видно, по договору найма обязанностей у наймодателя возникает больше, чем у арендодателя по договору аренды.

Здесь нужно вернуться в начало нашей статьи, чтобы увидеть причину: по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права потребителя — физического лица защищаются особо, к тому же, что речь в данном случае идет о жилье.

В договоре также могут быть предусмотрены и другие права и обязанности наймодателя и арендодателя, не указанные в Гражданском кодексе. То, что уже содержится в законодательстве, не лишним будет дополнительно прописать в договоре. Но даже если этого не сделать, в случае возникновения споров, все равно следует руководствоваться нормами права. А если в договоре содержатся положения, противоречащие законодательству, то все равно будут применены законодательные нормы.

Еще хотелось бы сказать, что в любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть наймодатель может потребовать от нанимателя исполнения своих прав, а наниматель от наймодателя — исполнения обязанностей. О правах и обязанностях нанимателя и арендатора вы можете узнать из соответствующей статьи на нашем портале.

На нашем портале Вы можете абсолютно бесплатно скачать шаблон любой формы договора аренды жилья. Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? — наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.