Существующая законодательная база дает две возможности для сдачи жилья:

  • От имени физического лица;
  • От имени индивидуального предпринимателя (ИП).

Еще можно передать жилье в доверительное управление, но этот вариант мы сейчас оставим «за скобками». Если у вас много объектов или вы сдаете квартиру посуточно, то скорей всего государство будет ждать от вас регистрации в форме ИП и ведения предпринимательской деятельности.

В остальных случаях у арендодателя есть выбор. Как его сделать? – Взвесить плюсы и минусы.

Индивидуальный предприниматель Физлицо
Плюсы:

·         6% налогов вместо 13% — это всегда приятно

·         Если у вас уже есть ИП, то вы можете его «использовать с пользой»

Плюсы:

·         Не надо нигде регистрироваться

·         Вы можете использовать все льготы при продаже квартиры (в случае владения больше 5 лет)

·         Сдается одна декларация НДФЛ и один раз (за прошлый год) платится налог

·         Можно использовать льготы по НДФЛ: например, социальные вычеты и имущественный вычет – очень полезно, если Вы недавно купили жилье и особенно с ипотекой

·         Никаких проблем с получением оплаты наличными и на карту

·         При необходимости можно оформить отношения в виде «безвозмездного использования» — для физ.лиц это не запрещено

·         Если вы сдаете квартиру предприятию в аренду – оно само заплатит за вас налог как налоговый агент, и не надо подавать декларацию

Минусы:

·         Самый большой минус: вы можете лишиться налоговых льгот при продаже квартиры, если сдавали ее от имени ИП, и потери будут намного больше, чем выигрыш от налогов. Подробней см. здесь.

·         Социальные платежи придется платить даже в том случае, если дохода от аренды не будет

·         Нельзя оформить «безвозмездной использование» (бесплатную аренду) – предприниматель на то и предприниматель, чтобы получать доход

·         Получать оплату наличными не очень удобно – нужно оформлять дополнительные документы

·         Если вы не зарегистрированы как ИП – придется регистрироваться. Это не очень сложно, но 1-2 дня «на все» уйдет, и процесс займет до 5 дней

·         Практически нельзя нормально оформить залог за последний месяц

·         Объем отчетности и организационных задач (типа отчетности в Росстат) растет. Вы уже «засветились», так что могут быть проверки и т.п.

·         Для получения оплаты безналом может потребоваться открыть счет ИП в банке, а это расходы на банковские услуги

Минусы:

·         13% налогов вместо 6% — это всегда неприятно

·         Если у вас уже есть ИП, то скорей всего придется сдавать две декларации – и для ИП, и по НДФЛ


Важно: НДФЛ платится за прошлый год, а вот платежи ИП надо вносить в течение года. Так что решить «задним числом», кем же вы были – ИП или просто физлицом – не получится.

Как вы заметили, основное преимущество ИП – чисто финансовое. Для более детального анализа финансовой стороны дела можно использовать разработанный проектом «Правильная Аренда» калькулятор, который позволяет детально сравнить сдачу от имени физлица и ИП на примере Москвы. Например, если вы сдаете квартиру за 15 тысяч, то выгодней окажется НДФЛ чем ИП.

Итак, если вы все же решили сдавать квартиру как ИП, нашли жильца – то Вам надо заключить договор. Где взять текст? – В сети есть множество бесплатных редакций договоров. Некоторые из них вполне подробные, некоторые короткие и содержат много «умолчаний», а некоторые просто противоречат законодательству. При этом примеры договоров от имени ИП найти непросто.

Хорошо, что есть два выхода.

Выход 1 – взять договор для физлица и слегка его модифицировать. Основные изменения такие:

  1. Не меняется тип договора. Если вы сдаете физлицу, то это найм. Если вы сдаете юрлицу, то это аренда.
  2. Реквизиты наймодателя/арендодателя. Для ИП нужно указывать ОГРНИП, ИНН, дату регистрации ИП, а также банковские реквизиты (при наличии);
  3. Прием платежей. Осуществляется безналично на счет или карту или наличными, и оформляется согласно законодательству (в настоящее время по чеку или с использованием БСО);
  4. Налоги. Необходимо указать, что сумма за найм указана без НДС, а арендодатель не является плательщиком НДС в связи с тем, что использует Упрощенную или Патентную систему налогообложения (УСН или ПСН);
  5. Соответственно, арендатор-юрлицо не будет являться налоговым агентом (для ИП); ИП сам уплачивает налоги.

Если вы не уверены в своих способностях, то есть Выход 2 – воспользоваться шаблоном договора, разработанным специально для ИП. Проект «Правильная Аренда» в магазине договоров предлагает договора для ИП с комментариями, что позволяет использовать договор как основу и адаптировать его под свои нужды.

И наконец напоследок: если вы сдавали как физлицо, и решили сдавать как ИП, либо наоборот решили «уйти с ИП», то имейте в виду:

  1. Если в течение одного года вы побывали в двух ролях, то придется сдавать две декларации – и НДФЛ, и УСН (или платить за патент для ПСН).
  2. Договор придется в любом случае заключать «по новой», в новом качестве. Он может быть аналогичным по содержанию, но перечисленные выше особенности надо учесть.

Удачи Вам в сдаче жилья, и следите за новостями недвижимости и аренды от проекта «Правильная Аренда».