Весь наш портал посвящен тому, как сдавать недвижимость легально и испытывать при этом минимум неудобств. Расходы, связанные с легализацией, мы также склонны оценивать как “еще одно неудобство” и чем меньше их будет — тут уже никто не поспорит — тем лучше. Поэтому у нас на сайте размещено немало материалов (например: http://moskvarenta.ru/apartmenttaxes/ или http://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/sdavat-kvartiru-kak-ip-ili-fiz-litso/ ) посвященных правильному выбору системы налогообложения для каждого конкретного случая и даже сделан калькулятор (http://moskvarenta.ru/servisy-portala/tax-legalform-calculator/ ), который по нашим логам судя, пользуется немалой популярностью.

И вот все бы хорошо. Есть немало про то, как и когда выгодно сдавать, как физическое лицо, когда, как ИП. Границы применимости УСНО 6% или патента и… почти ни слова про УСНО 15% или система налогообложения при которой налог платится не со всей выручки, а с разницы между доходами и расходами. Более того мы сами в своих материалах относим эту систему налогообложения у “экзотическим” случаям.

При этом я все чаще встречаю среди своих друзей, знакомых людей обращающихся на наш Портал, тех, для кого она могла бы быть предпочтительна. Так что пришло время рассказать о том, когда и зачем использовать УСНО 15% может быть действительно выгодно.

Давайте, для начала,  немного подробнее рассмотрим, в чем именно она состоит.

Что такое УСНО 15%

Упрощенная система налогообложения (УСНО) применима для ИП и не применима для физических лиц. Как следствие, у вас уже должно быть ИП, или же вам его надо зарегистрировать. Можно и у нас.

Ниже будет много буков, потому что разбираясь с налоговыми вопросами надо быть крайне педантичным. В принципе, можете до конца раздела перейти и вернуться тогда, когда для вас станет актуальным вопрос о применении УСНО 15%.

Данная система налогообложения предполагает освобождение налогоплательщика от части налогов, таких как:

  • Налога на доходы физических лиц (НДФЛ) (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам:
    •  35 % (  стоимости любых выигрышей и призов, процентных доходов по вкладам в банках , суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств , в виде платы за использование денежных средств членов кредитного потребительского кооператива (пайщиков), а также процентов за использование сельскохозяйственным кредитным потребительским кооперативом средств, привлекаемых в форме займов от членов сельскохозяйственного кредитного потребительского кооператива или ассоциированных членов сельскохозяйственного кредитного потребительского )
    • 9 % (в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.)
  • налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень установленный государственным органом исполнительной власти РФ, объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость)
  • Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), договором инвестиционного товарищества, договором доверительного управления имуществом или концессионным соглашением на территории Российской Федерации

Все иные налоги уплачиваются индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах (например транспортный, земельный или НДФЛ от суммы з/п у работодателя)

Отдельно стоит обратить внимание на то, что с доходов, которые не связаны с предпринимательской деятельностью, «упрощенцы» платят НДФЛ как обычные физические лица. При этом по доходам, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%, они вправе пользоваться налоговыми вычетами (п. 3 ст. 210 НК РФ), за исключением профессионального налогового вычета по п. 1 ст. 221 НК РФ. С таким подходом согласны и контролирующие органы (Письма Минфина России от 06.05.2011 N 03-04-05/3-335, ФНС России от 31.01.2011 N КЕ-3-3/212).

Однако сохраняется порядок ведения кассовых операций и порядок предоставления статистической отчетности — это увеличивает трудоемкость ведения бухгалтерского учета и, как правило, увеличивает стоимость бухгалтерского сопровождения такого ИП.

Систему налогообложения («Доходы» или «Доходы минус Расходы») можно менять ежегодно, подав до 31 декабря соответстующее уведомление в налоговую инспекцию.

Доходы, определяются так же как и для УСН 6%, а вот о расходах следует поговорить более подробно — от этого во многом зависит целесообразность применения в вашем случае этой системы налогооболожения.

Самым важным а при этом являются следующие два момента:

  • Расходы должны быть задокументированы и оплачены, а товары и материалы – списаны, отгружены и оплачены покупателем.
  • Эти расходы должны быть непосредственно связаны с получением дохода.

Теперь о расходах, которые можно учитывать

Общие расходы:

  • Покупка Основных средств (ОС), нематериальных активов (НМА), товаров, материалов;
  • Аренда;
  • Заработная плата;
  • Налоги и сборы (НДС, Пенсионный фонд, Фонд социального страхования, НСиПЗ и т.д.);
  • Проценты по кредитам и займам;
  • Расходы на командировки, суточные;
  • Расходы на бухгалтерские услуги и аудит;
  • И многие другие. Полный список можно посмотреть здесь.

Важно, что список расходов для упрощенной системы налогообложения является «закрытым», т.е. другие расходы не уменьшат вашу налоговую базу.

Бухгалтерское сопровождение ведения учета поможет сократить налогообложение путем грамотного включения расходов в налоговую базу.

Сами расходы признаются после их фактической оплаты и после прекращения обязательств перед продавцом. Это означает, что частичная или предварительная оплата не учитывается. Зачастую, это можно грамотно учесть на этапе составления договоров с продавцами. Иногда проще и удобнее соответствующим образом скорректировать условия договоров. В других случаях — «разбить» приходные и закрывающие документы (акты, накладные) таким образом, чтобы они были полностью оплачены.

При этом расходы учитываются с некоторыми особенностями, например:

  • Материалы должны быть списаны;
  • Товары должны быть отгружены и оплачены покупателем;
  • Начисленные налоги – оплачены;
  • И т.д.

Полный порядок признания расходов.

Данную форму налогообложения лучше применять, если расходы имеют весомую часть (по сравнению с доходами).

Если у вас есть наемные сотрудники. то по заработной плате (и социальным, страховым и пенсионным отчислениям) налоги рассчитываются таким же образом, как и на основной системе налогообложения.

Сам же налог 15% доход минус расходы рассчитывается следующим образом:

  1. Доходы берутся аналогично 6% (в случае ИП это вся выручка).
  2. Расходы:
  • если расходы по услугам – они должны быть оказаны и оплачены (должны выполнятся оба условия)
  • если расходы по приобретению товаров: товар должен поступить от поставщика, должен быть оплачен нами поставщику, товар должен быть уже продан покупателю (фактически отгружен) и уже оплачен.

Именно в этот момент мы можем взять в расходы стоимость товаров (при соблюдении всех 4-х условий). Следует обратить внимание на то, что список расходов закрытый и приведен в статье 346.16 Налогового кодекса РФ, т.е. то, что не перечислено в данном перечне, в расход брать нельзя.

Также надо иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 6 статьи 346.18. Налогового кодекса РФ:

  • Налогоплательщик, который применяет в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уплачивает минимальный налог в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.
  • Сумма минимального налога исчисляется за налоговый период в размере 1 процента налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со статьей 346.15 налогового кодекса.
  • Минимальный налог уплачивается в случае, если за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога.

То есть, реально платится большее из двух вариантов расчета налога ( [доход — расход]*15% или доход*1%). Иначе говоря, даже если ваши расходы больше или равны доходам — 1% от дохода вам придется заплатить.

Исходя из вышеизложенного, если расходы ИП по сравнению с доходами будут незначительными/небольшими, то лучше применять упрощенную систему налогообложения 6%. Но если же расходы ИП по сравнению с доходами будут весомыми/большими, то есть смысл в применении упрощенной системы налогообложения 15 %.

Помимо всего вышеизложенного, Индивидуальный предприниматель за каждый год оплачивает за себя страховой взнос и накопительный взнос в пенсионный фонд и уплачивает социальное страхование. Размеры накопительных и страховых взносов для ИП каждый год меняются, и по состоянию на 2015 год составляют в совокупности 22 261 рублей.

Когда лучше применять?

Из формулы расчета налогов, да и из самого определения для данной формы налогообложения очевидно, что удобнее ее примерять тогда, когда доходы от деятельности ИП соизмеримы с расходами, связанными с получением этого дохода.

Из всего списка расходов, которые могут быть приняты к уменьшению налогооблагаемой базы, не экзотическими могут быть:

  • Покупка ОС, НМА, товаров, материалов;
  • Аренда (самое интересное в нашем случае);
  • Проценты по кредитам и займам;
  • Расходы на бухгалтерские услуги и аудит.

Последнее — полезно всегда. То есть, если вы заплатите нам за ведение вашего бухгалтерского учета, то такой расход будет принят уменьшению налога.

А теперь три основных кейса:

1. Вы купили квартиру (дом)

Не важно, вы купили квартиру и теперь ее сдаете, или же вы купили квартиру, переехали в нее и теперь сдаете ту, в которой проживали ранее. В обоих случаях расход на приобретение недвижимости может быть принят к уменьшению налогооблагаемой базы.

В первом случае, т.к. не купи вы квартиру, не удалось бы ее сдавать. Во втором же для того, чтобы сдавать старую квартиру, вам надо было куда-то переехать и, соответственно, без покупки это не получилось бы сделать.

Плохая новость состоит в том, что при применении УСНО 15% нет никакой амортизации и все расходы принимаются к уменьшению в том году, когда был совершен расход. Если же добавить сюда то, что о переходе на эту систему налогообложения надо было заранее подать заявление в ФНС, то все эти условия в совокупности выводит в чистом вид этого случая в разряд экзотики и чудес налогового планирования, да и планирования всей своей жизни, чем очень мало кто из нас отличается.

Но в дополнении с рассматриваемыми ниже — может и сработать.

2. Вы купили квартиру в ипотеку

Как и в случае, описанном выше, не важно, сдаете вы ту же квартиру которую купили с ипотекой или же ту, в которой жили до приобретения новой (если вы в новую переехали), — в обоих случаях вы можете принять к уменьшению налогооблагаемой базы проценты по ипотечному кредиту.

В  отличии от расходов на приобретение — это постоянный расход, который, в случае ипотечных кредитов, может быть “размазан “на многие годы, так что вопрос о целесообразности применения УСНО 15% — чистая арифметика. Надо садиться и считать, что больше: 6% выручки от сдачи квартиры или 15% от разниц между выручкой и процентами по кредиту плюс, например, расходами на бухгалтерское сопровождение. Ну, всегда есть тонкости, потому что страховые и пенсионные взносы по-разному учитывается при УСНО 6% или УСНО 15%, но тут уж можно обратиться к нам за консультацией.

Более того, в этом случае может оказаться самым оптимальным вариантов, с точки зрения совокупного объема налоговых и страховых взносов, первое время, пока можно принимать к уменьшение НДФЛ проценты по кредиту — сдавать как частное лицо,  а после того, как удастся зачесть все 3 миллиона, которые предусмотрены законодательством, в НДФЛ — перейти на сдачу от лица ИП. В этом случае планировать заранее смену форм налогообложения не только можно, но и нужно.

3. Вы одновременно сдаете и снимаете квартиру

И, наконец, главный хит нашей статьи! То, за ради чего ее, наверное, и стоило писать, потому что именно этот вариант все чаще встречается: случай, когда вы сдаете свою квартиру и, одновременно, снимаете для себя же другую. Почему так происходит?  —  Ситуации бывают самыми разными.

Вам не хватает квартиры после рождения детей, но покупать новую или продавать имеющуюся, в силу каких-то обстоятельств, вы не хотите. Вам проще доплатить немного и снять квартиру побольше.

Ваша квартира (бывает и так) слишком большая или расположена в очень престижном районе, и вы хотите сдать ее, а сами снять квартиру за меньшие деньги, чтобы получать дополнительный доход.

Наконец, вы снимаете себе квартиру в месте, более удобном вам с точки зрения проживания. Кто знает, может вы так сверхрациональны, что готовы переехать поближе к работе, чтобы не ездить через весь город, или же вы просто переехали работать в другой город, а свою старую квартиру (дом) решили сдать.

Не важно, во всех этих случаях целесообразность признания расходов от арендуемой недвижимости — очевидна. Все, что вам надо сделать — это:

  • Оформить официальными договорами и сдачу и аренду недвижимости;
  • Оба договора заключить от лица индивидуального предпринимателя.

Ну и, как водится, грамотно оформлять доходы и расходы, вести учет и сдавать отчетность.

Как все это сделать практически? Да обращайтесь к нас, все посчитаем, подготовим и сделаем.